Herança: o que acontece quando um dos irmãos não quer vender o imóvel?

Coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul explica o que deve ser feito quando os herdeiros possuem divergências de opinião em relação a propriedade

São Paulo, 11 de julho de 2022 – O patrimônio é um bem extremamente valioso, pois oferece proteção e segurança a milhares de pessoas. Mas quando a matriarca ou patriarca da família vem a falecer, esse pode virar uma grande dor de cabeça, sendo o motivo de diversas disputas e brigas judiciais. Isso porque nem todos os herdeiros possuem o mesmo interesse. Por exemplo, alguns querem vender um imóvel, enquanto outros preferem conservar a propriedade dos pais. Mas quando esse conflito é gerado, o que deve ser feito? 

Segundo o coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul, Prof. Me. Wellington Ferreira de Amorim, quando acontece o falecimento, os bens da herança são considerados indivisíveis, até que ocorra a partilha decorrente de um inventário, que pode ser judicial ou extrajudicial. “Havendo o interesse na venda de uma parte, um quer vender a sua parte e outro não, aquele que pretende vender tem a obrigação de oferecer primeiro aos demais coerdeiros (irmãos, sobrinhos), sob pena de ineficácia da venda a terceiros. Para evitar problemas, o ideal é que a oferta aos demais seja feita por escrito. É difícil vender uma parte (fração de direito do vendedor) de um imóvel na prática, mas é algo juridicamente possível”, explica. 

O especialista esclarece que se um dos herdeiros se recusa a vender, é possível realizar uma cobrança judicial de uma ação de extinção de condomínio (domínio comum entre as pessoas), na qual o Poder Judiciário decreta o fim do imóvel e a alienação judicial (venda) através de leilão. 

“Para que o leilão ocorra, o juiz nomeia um perito para avaliar o bem. É uma situação que pode trazer prejuízos a todos herdeiros, pois a dinâmica dos leilões (praça) é a seguinte: O juiz designa duas datas para as praças (nome dado para leilão judicial de imóveis). Na primeira praça, o valor mínimo para venda é o da avaliação feita pelo Perito do juízo, atualizado até o dia da praça. Já em segunda praça, o Código de Processo Civil autoriza que o bem seja arrematado por valor superior a 50% do valor da avaliação. Se a arrematação ocorrer na segunda praça, certamente será por valor inferior ao da avaliação, o que pode causar dores de cabeça a todos os herdeiros”, aclara o docente. 

Além do fato de um dos irmãos não concordar com a venda, existe outro fator que pode impedir a realização. “O que pode impedir é o fato de não haver herança, ou seja, só podemos dizer que existe um bem após a apuração das obrigações do falecido, que é quando acontece a análise de todos os débitos e créditos da pessoa que faleceu, dito de forma geral; remanescendo saldo positivo, este saldo será a herança”, comenta. 

O coordenador do curso de Direito da Universidade Cruzeiro do Sul completa: o que ocorre é que muita gente não faz o inventário por conta das dívidas, com o receio de perderem o imóvel, já que o valor das dívidas da pessoa falecida é maior do que o valor do bem deixado. “É importante lembrar que os credores têm legitimidade para requerer a abertura do processo de inventário, do contrário a venda se complica no futuro.” 

Irmãos que investem ou constroem no terreno dos pais podem ficar com uma parte maior no ato da venda? 

Se um dos herdeiros faz reformas no imóvel de boa-fé, ou seja, fez benfeitorias com vistas ao melhoramento, ele tem direito à indenização pelas acessões feitas, de acordo com as regras do Código Civil. Podem ser elas as úteis, como facilitar o uso do bem, as necessárias, como conservação, e as voluptuárias, consideradas de luxo. “Não se trata de ganhar mais, e sim de ser indenizado pelo valor gasto no imóvel ou terreno”, explica. 

Mas no caso da construção no terreno da mãe ou do pai, o nome que se dá é acessão, o que não se confunde com a benfeitoria, que é o melhoramento em alguma construção existente. “Se um dos herdeiros constrói no imóvel e exerce a posse de forma exclusiva, ou seja, não permite que os demais possam morar no mesmo imóvel, os demais têm direito de fruição, que decorre da propriedade e assegura aos proprietários fruir da coisa, ou seja, tirar-lhe proveito, por exemplo, alugar”, diz Wellington. 

O especialista fala que com o impedimento de exercício da posse aos demais, é possível exigir uma indenização correspondente à violação do direito de fruição. “Calcula-se o valor do aluguel do imóvel e divide-se pela quantidade de herdeiros, que poderão cobrar a sua parte daquele que estiver exercendo a posse com exclusividade”. 

Por fim, o professor ressalta que o acordo é sempre o melhor caminho para os herdeiros. “Por mais que haja alguma animosidade entre os herdeiros, é sempre bom que se recordem daquele velho ditado: um mal acordo é sempre melhor do que uma boa briga. Como vimos, se houver uma ação de extinção de condomínio com a consequente alienação judicial de bens, a venda poderá ocorrer por até 50% do valor, o que causará prejuízo a todos”, finaliza. 

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