Cuidados necessários na hora de fechar um contrato de aluguel de imóvel
De acordo com a especialista em Direito
Imobiliário Ana Carolina Makul, o locador e o locatário devem ter plena ciência
de seus direitos e deveres para não enfrentarem problemas no futuro
Ao dar início à busca
por um imóvel para alugar surgem diversas dúvidas sobre o contrato de locação,
inclusive porque o locador e o locatário devem observar diferentes regras
legais e contratuais para que mantenham uma boa relação durante toda vigência
do contrato.
De acordo com Ana
Carolina Aun Al Makul, advogada com atuação na área cível e imobiliária,
que representa o escritório Duarte Moral, antes de assinar o contrato é
importante ter cautela, sendo possível tomar algumas providências para evitar
certos problemas. “Recomenda-se que a locação ocorra por intermédio de uma
imobiliária de confiança, pois esta empresa estará encarregada de fazer a
análise de toda a documentação do imóvel e da pessoa do locador. Ademais, além
de intermediar todo o processo de negociação e possíveis questões levantadas na
vigência do contrato, a administradora de imóveis poderá ser responsabilizada
por eventuais problemas decorrentes da locação’’, explica a especialista.
Relata também que “a
realização da vistoria de entrada e a elaboração de um laudo antes da
assinatura do contrato são medidas essenciais para verificar e documentar as
condições do imóvel no momento da entrada do inquilino”.
Ainda no que se refere
aos cuidados necessários, é importante destacar que tanto o inquilino como o
locador devem estar cientes dos seus direitos e deveres previstos em lei e no
contrato, evitando que sofram alguma penalidade, como uma multa ou uma ação de
despejo. Nesse sentido, a advogada pontua que “mesmo que a locação ocorra por
meio de uma imobiliária, é de suma importância a leitura do instrumento
contratual”.
Segundo a Dra. Ana
Carolina, os direitos mais notórios do proprietário são os de receber em dia o
pagamento do aluguel, de exigir uma garantia contratual, como uma fiança ou
caução, e de receber o imóvel nas mesmas condições que entregou ao inquilino.
A advogada também
menciona como outros direitos do locador: o de reajustar o valor do aluguel; o
de ser notificado sobre o interesse do locatário em deixar o imóvel, com um
aviso prévio de pelo menos 30 dias; e por fim, o direito de fazer a vistoria no
imóvel durante a vigência do contrato, quando entender necessário, dando aviso
prévio ao inquilino.
Cabe salientar que,
caso o locatário não pague o aluguel ou encargos, o locador poderá ingressar
com ação judicial de despejo no dia seguinte ao atraso.
Os direitos do
inquilino, por sua vez, também estão previstos em lei: “Os principais são: o
direito de receber do locador o imóvel em perfeitas condições de uso; a
preferência na compra do imóvel no caso de o locador decidir vendê-lo durante a
vigência do contrato; o de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias
realizadas e, por fim, o direito de devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo
que seja necessário pagar multa por término do contrato de forma antecipada’’,
explica a especialista em Direito Imobiliário.
Cabe destacar que, além
das regras previstas em lei, o contrato de locação poderá prever outros
direitos e deveres, atribuindo ao locador e ao locatário outras obrigações além
das previstas na Lei de Locações.
Além disso, de acordo
com a advogada “podem ser feitas restrições ao inquilino desde que previstas no
contrato e que não contrariem a lei. Uma situação comum é a proibição de
animais de estimação ou de música alta no imóvel.
Quando se pensa no
reajuste do valor do aluguel, o momento e a forma como isso acontecerá
dependerá do que está previsto no contrato de locação e, portanto, não há a
exigência de qualquer aviso prévio. “Normalmente, o reajuste é feito a cada 12
meses a partir da data de assinatura do contrato, aplicando o percentual do
índice previsto”, pontua.
Caso o proprietário
queira vender o imóvel enquanto o inquilino ainda reside na propriedade, é
garantido por lei que dê prioridade de compra para o atual morador.
Ana Carolina explica
como deve ser feito esse aviso: “Antes de vender o imóvel, o locador deve
notificar o locatário sobre o interesse na alienação do bem. A partir do
recebimento da notificação, o inquilino terá o prazo de 30 dias para informar
sobre seu interesse ou não em comprar o imóvel. Se não houver interesse e o
prazo de locação previsto no contrato estiver ultrapassado, a venda poderá ser
feita pelo locador sem nenhum problema, devendo o inquilino desocupar o imóvel
no prazo de 90 dias a partir da venda. Vale ressaltar que se houver mudanças no
contrato ao longo do período de locação, será necessário registrá-las em
cartório para que o inquilino possa exigir que o tempo de sua locação seja
respeitado”.
Por fim, importante
destacar que, com o fim do ano chegando, o aluguel de residências no litoral ou
em locais turísticos cresce consideravelmente. Assim, a advogada alerta sobre
os cuidados que devem ser tomados nesse momento: “Quando a negociação não se
der por uma empresa intermediadora, é muito interessante ir até o imóvel, falar
com o proprietário e ter acesso aos documentos pessoais para confrontar com
outros documentos necessários. Nesses casos, recomenda-se o auxílio de um
especialista para a análise da documentação relativa ao imóvel e ao locatário,
como por exemplo, um advogado da área. Ademais, é preciso desconfiar de ofertas
de locação com valores baixos ou enviadas por WhatsApp e compartilhadas em
redes sociais por pessoas desconhecidas. Por fim, é recomendado buscar
informações da pessoa que anunciou o imóvel, pois assim será possível verificar
se ela corresponde ao verdadeiro proprietário”, finaliza.
Sobre Ana Carolina Aun
Al Makul
Advogada com atuação na
área cível desde 2012. Graduada na Faculdade de Direito da Universidade
Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduanda em Direito Contratual pela EPD (Escola
Paulista de Direito). Atuou em diversos campos do direito civil
(predominantemente em contencioso cível), inclusive na área de direito
imobiliário e do consumidor, em diferentes escritórios de advocacia na cidade
de São Paulo, na Defensoria Pública do Estado de São Paulo e no Poder
Judiciário Federal.
Sobre o escritório
Duarte Moral
A sociedade de advogados atua nas esferas cível, familiar, consumerista, empresarial, imobiliário, médico, público, licitações e propriedade intelectual. Para saber mais, acesse https://duartemoral.com/, redes sociais @duartemoraladv.
Nenhum comentário