Alienação Fiduciária em Xeque

Por Luís Fernando de Lima Carvalho e Andréa de Faria Soubihe, do CSMV Advogados 

O mercado imobiliário cresceu significativamente na última década e um dos seus principais impulsionadores é a alienação fiduciária, que mantém o imóvel como propriedade do agente financiador até o final do contrato de empréstimo. Com essa garantia, as instituições financeiras disponibilizaram mais recursos para o setor, que sem crédito não cresce, uma vez que esse tipo de bem tem custo muito alto, como provam os números: o estoque de financiamento imobiliário saltou de aproximadamente R$ 60 bilhões, em 2008, para mais de R$ 600 bilhões em janeiro de 2017, conforme o Banco Central (BC).

Mas a atual crise está mostrando que a lei, de 1997, que permitiu essa expansão do mercado ainda precisa ser refinada, a fim de manter o desenvolvimento do setor e impedir o volume crescente de processos judiciais. Um dos maiores desafios para os bancos em tempos de crise é a alta da inadimplência, que afeta também os financiamentos imobiliários. O volume de imóveis que tem sido recuperado por falta de pagamento das prestações tem sido crescente.

Entretanto, os bancos têm encontrado dificuldades em recuperar o crédito por meio da venda desses imóveis. A ampla aplicação da alienação fiduciária como garantia não impede que o devedor possa recorrer ao judiciário quando considera a execução desproporcional. A Lei nº 9.514/97 prevê de forma específica a execução da garantia em leilões. No primeiro deles, o valor deve ser, no mínimo, o da avaliação. Se não houver comprador, realiza-se um segundo leilão para venda do imóvel ao menos pelo valor da dívida. Destaca-se que eventuais valores acima do montante da dívida são devolvidos ao devedor, tal como previsto na legislação.

Contudo, o problema comumente enfrentado e que tem se tornado de difícil solução é quando o valor da dívida é muito inferior ao do imóvel. O Código de Processo Civil (CPC) prevê que não será aceito lance feito a preço vil, ou seja, um valor muito inferior “ao mínimo estipulado pelo juiz e constante em edital”, como diz o CPC, ou menor que 50% do preço estipulado na avaliação, se o magistrado não tiver fixado um valor mínimo. Ao se confrontar os dois dispositivos – o art. 27, § 2º, da lei 9.514/97, que dispõe apenas sobre valor “igual ou superior ou valor da dívida”, e o art. 891, § único, do CPC, que considera preço vil o “valor inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação” – há aparente contradição, dada a fixação de critério legal para estipulação de preço mínimo.

Nesse sentido, os Tribunais passaram a receber uma enxurrada de demandas de devedores impugnando leilões de execução de garantia fiduciária nos quais o imóvel teria sido arrematado ou adjudicado pelo credor por valor considerado vil. Muito se tem debatido acerca do critério a ser utilizado para a caracterização do preço vil na venda do imóvel, de forma a evitar o enriquecimento sem causa do credor ou do terceiro adquirente, bem como prestação excessivamente onerosa ao devedor.

O Superior Tribunal de Justiça se posicionou no sentido de que, em relação à garantia fiduciária, se aplica o critério previsto às execuções em geral, considerando como preço vil o montante inferior à metade do valor obtido na avaliação do imóvel. A Corte ratificou essa jurisprudência em recente julgamento, em dezembro de 2016, com a finalidade de dirimir eventuais dúvidas acerca de sua aplicação (AIREsp 1.463.695/RS). Para evitar um volume muito alto de processos, e que se arrastem até a última instância, os credores também estão preferindo renegociar o máximo que podem com quem não está pagando o financiamento imobiliário em dia. Enfim, a alienação fiduciária apresenta um problema crônico, que pode colocar em xeque sua utilização nos contratos de empréstimo.

* Luís Fernando de Lima Carvalho e Andréa de Faria Soubihe são advogados do Carvalho, Sica, Muszkat, Vidigal e Carneiro Advogados (CSMV)**.

Luís Fernando é sócio responsável pela área de Direito Imobiliário, é Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP, especialista em Direito dos Contratos pelo Centro de Extensão Universitária e é professor de Direito Imobiliário, Direito Civil e Direito Processual Civil em cursos de pós graduação. A advogada Andréa Soubihe é mestranda no Master of Laws (LL.M) em Direito dos Contratos pelo Insper e é pós-graduada em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Secovi.

CSMV Advogados (**Carvalho, Sica, Muszkat, Vidigal e Carneiro Advogados) – O Escritório nasceu do desejo de seus sócios de realizar uma advocacia empresarial com qualidade, mas mantendo o envolvimento direto dos sócios na condução dos casos, todos oriundos das mais importantes bancas jurídicas do país. O comprometimento em alcançar os melhores resultados aos seus clientes estão enraizados na cultura do CSMV Advogados e o modelo de atuação se mostrou vitorioso. O CSMV Advogados vem registrando expressivo crescimento, resultado também da equipe de advogados altamente qualificada que incorporou ao longo dos últimos anos. A união da expertise do corpo de profissionais, que entrega um trabalho de alto padrão, com um modelo personalíssimo de atendimento fez o Escritório crescer mais de 60% em 2016, um número muito expressivo. A evolução se deu em consequência do maior volume de clientes, atraídos pela excelente relação custo-benefício. Dessa maneira, a equipe teve de ser reforçada também e o número de advogados cresceu mais de 30% no ano passado. O CSMV está estruturado para ser “full service”, ou seja, atuar nas mais diversas áreas. Mas tem atuação destacada, principalmente, em Contencioso Cível/Consumidor, Empresarial, Imobiliário, Esportes e Entretenimento, Tributário, Planejamento Patrimonial e Sucessões, Trabalhista e Ambiental, para ressaltar apenas as principais. Desta maneira, atende grandes empresas importantes para o desenvolvimento socioeconômico brasileiro e instituições dos mais variados setores, como automotivo, alimentação, esportivo, financeiro, varejo, energia e moda, entre outras áreas. Com forte foco na área empresarial, o Carvalho, Sica, Muszkat, Vidigal e Carneiro Advogados tem sólida atuação em Direito Societário, na constituição, reorganização e extinção de Sociedades; Fusões e Aquisições, fazendo Auditoria Legal, assessorando na estruturação de negócios, em todas as etapas de negociação e implementação, além de análises dos aspectos tributários dessas operações; Private Equity, desde a estruturação, aspectos tributários, negociação e acompanhamento dos investimentos até desinvestimentos; e Operações Financeiras Estruturadas, englobando securitização, estruturação de fundos de Investimento, operações de financiamento e concessão de crédito e análise dos aspectos tributários, além de consultas e estruturação de investimentos internacionais. O CSMV Advogados atua em todas as fases dos processos, seja na mediação, na arbitragem ou em demandas judiciais, atuando de modo vigoroso e com estratégias diferenciadas.