Ao contrário de FIIs, cotas de empreendimento imobiliário trazem dividendos sem risco de mercado

Cotas não são negociadas na bolsa; investimento é feito para financiar a construção do imóvel, que futuramente será negociado pelo valor de mercado

Divulgação

Os fundos imobiliários (FIIs) têm se popularizado rapidamente entre os investidores brasileiros. Segundo números da B3, a presença deles nessa modalidade cresceu 660% de dezembro de 2018 a janeiro de 2022.

O pagamento de dividendos, que podem superar 1% ao mês em relação ao total do aporte, é o grande atrativo desse investimento. Porém, a queda do mercado financeiro vem corroendo os rendimentos dos FIIs. De acordo com o Ifix, indicador que reflete o desempenho dos principais fundos imobiliários na bolsa brasileira, a rentabilidade média desta classe de papéis foi negativa em 13,41% de 1º de janeiro de 2020 até 1º de agosto de 2022.

O que isso significa? Na prática, ainda que os FIIs paguem dividendos mensais superiores a 1%, a instabilidade atual do mercado financeiro traz elevados riscos de desvalorização do papel, comprometendo a rentabilidade final. Nesse sentido, uma das formas de fugir dessa depreciação é investir em cotas de investimento imobiliário.

“As cotas de empreendimento imobiliário também oferecem dividendos, mas sem o risco de desvalorização de papel como acontece com os FIIs, pois não são negociadas em bolsa”, explica Jonata Tribioli, especialista em cotas de empreendimento da Neoin, construtora e incorporadora de São Paulo.

“Além disso, a inflação e a alta da Selic nada alteram a rentabilidade da cota de empreendimento imobiliário, que varia entre 18% e 24% ao ano”, explica Tribioli.

 

Principais diferenças

Os FIIs são negociados na bolsa de valores. Para ter acesso a eles, o investidor precisa criar uma conta em uma corretora e executar ordens de compra para as opções de seu interesse.

Já as cotas de empreendimento imobiliário não são negociadas na bolsa. Para investir, a pessoa deve procurar uma construtora e participar de uma rodada de investimentos. Após essa conversa, ele poderá aportar seu capital em um projeto tocado pela empresa.

Ou seja, é um investimento direto em imóveis para financiar sua construção. Até alguns anos atrás, as grandes construtoras restringiam essa opção a milionários. “Hoje, porém, já é possível adquirir cotas com um capital a partir de R$ 10 mil”, comenta Tribioli.

 

Como funcionam os lucros?

Os FIIs permitem ao investidor lucrar de duas maneiras. A primeira é através de dividendos mensais, que são isentos de Imposto de Renda. Eles resultam do pagamento que os inquilinos fazem pelos aluguéis das cotas adquiridas.

O principal risco desse tipo de remuneração está relacionado à vacância ou inadimplência. Durante a pandemia, por exemplo, alguns fundos reduziram significativamente ou até mesmo suspenderam os pagamentos, especialmente os do setor hoteleiro e de shoppings centers.

Já a segunda maneira que os FIIs geram renda é pela valorização das cotas no mercado. Porém, como os preços estão sujeitos à lei da oferta e da demanda, os ativos também podem se desvalorizar e até mesmo anular os ganhos obtidos pelos dividendos de aluguel.

As cotas de empreendimento, por sua vez, geram lucro principalmente pelo momento em que o investidor entra no negócio. Ao financiar as obras, o cotista paga pelo preço de construção do imóvel, que futuramente será negociado pelo valor de mercado.

Além disso, o investidor pode optar por receber mensalmente, como acontece com a remuneração dos FIIs, ou ao final do período. O lucro do cotista também é pago na forma de dividendos, ou seja, sem a incidência de impostos. “Porém, enquanto as corretoras cobram a partir de 0,5% para administrar os fundos imobiliários, as cotas de empreendimento não estão sujeitas a nenhuma taxa adicional”, finaliza o especialista da Neoin.