Demanda por aluguéis em bairros com faculdades impacta mercado imobiliário em Belo Horizonte

Procura por imóveis para locação em regiões universitárias pode superar em mais de 50% a demanda registrada em meses de menor movimento

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O começo do ano costuma marcar um dos períodos mais aquecidos do mercado imobiliário residencial, especialmente no segmento de locação. Com a retomada das atividades acadêmicas, a chegada de estudantes de outras cidades e a reorganização de famílias e jovens profissionais, bairros próximos a universidades passam a concentrar maior procura por imóveis, com movimentação de preços, redução de oferta disponível e atração da atenção de investidores.

Em Belo Horizonte, esse comportamento se repete de forma consistente nas regiões que abrigam ou estão no entorno de grandes instituições de Ensino Superior, como a PUC Minas e a UFMG. Um levantamento da Netimóveis BH, mostra que áreas, como Coração Eucarístico, Pampulha, Savassi, Centro e Funcionários figuram entre as mais procuradas no início do ano.

Dados da rede mostram que, em 2025, janeiro concentrou o maior volume de contratos de locação quando comparado aos meses seguintes do ano, com destaque para os entornos dos campi universitários. Nas regiões próximas à PUC Minas, tanto no campus Coração Eucarístico quanto no campus Lourdes (Praça da Liberdade), a procura por imóveis residenciais foi superior à registrada entre fevereiro e março.

No entorno do campus Coração Eucarístico, bairros como Coração Eucarístico, Dom Cabral, Padre Eustáquio, Nova Suíça e João Pinheiro estiveram entre os mais demandados. Já na região da Praça da Liberdade a movimentação se concentrou em bairros da área Centro-Sul, como Savassi, Centro, Lourdes, Boa Viagem, Cruzeiro e Sion, que tradicionalmente apresentam forte procura por estudantes e jovens profissionais. Na região da Pampulha, que abriga o campus da UFMG, o comportamento foi semelhante. Bairros como Ouro Preto, São Francisco, Jaraguá, Universitários e Pampulha também registraram maior volume de locações em janeiro.

Segundo Adriana Magalhães, diretora de estratégias da CéuLar Netimóveis, o aumento da demanda nesse período chega a ser bastante significativo. "Nos meses de dezembro, janeiro e julho, a procura por imóveis para locação em regiões universitárias pode superar em mais de 50% a demanda registrada em meses de menor movimento ao longo do ano", afirma.

A maior procura ocorre, principalmente, por imóveis com valores de aluguel em torno de R$ 2 mil. "Apartamentos de dois e três quartos são os mais alugados, especialmente aqueles com condomínio mais acessível, o que pesa bastante na decisão desse público", explica Adriana. Em geral, os contratos têm vigência de 36 meses e muitos são renovados anualmente depois desse prazo.

O sócio-diretor da imobiliária Coração Eucarístico Netimóveis, Eurico Santos, conta que esse aumento da procura por imóveis para locação em janeiro, está diretamente relacionado ao início do ano letivo. "A procura começa já em dezembro, bem tímida, se intensifica muito em janeiro e segue até uma ou duas semanas após o início das aulas. Isso acontece tanto em janeiro quanto em agosto, acompanhando o início dos semestres letivos", explica.

Com a demanda aquecida, a disputa pelos imóveis disponíveis se intensifica, o que exige mais rapidez na tomada de decisão por parte dos estudantes e familiares. Eurico destaca que, nesse cenário, o perfil do locatário precisa ser mais objetivo. "Se ele olhar, for pensar e deixar para resolver depois, pode correr o risco de o imóvel que gostou já estar alugado", alerta.

Em relação às prioridades desse público, a localização aparece como o principal fator de decisão. Outro diferencial importante é o nível de estrutura do apartamento. Segundo Eurico, imóveis já equipados tendem a ser mais atrativos para esse perfil de locatário. "O estudante, em geral, não está disposto a mexer com armários, box ou instalações. Quanto mais montado o apartamento estiver, melhor", ressalta.

Essa movimentação sazonal também impacta diretamente o trabalho das imobiliárias, que se organizam para atender à alta demanda concentrada no início do ano. O sócio-diretor da Coração Eucarístico Netimóveis relata que as equipes se antecipam ao período mais aquecido, direcionando a captação para imóveis com o perfil mais procurado pelos estudantes, tanto em localização quanto em configuração, o que contribui para maior agilidade nas negociações durante o pico de procura.

Adriana Magalhães acrescenta que, embora os reajustes sigam índices previstos em contrato, o cenário de alta nos preços de aluguéis tem impactado o orçamento dos inquilinos. "Os valores dos aluguéis subiram em torno de 8,85%, segundo pesquisas, ou seja, muito acima de qualquer índice de inflação; a cada renovação contratual e para as novas locações, o impacto do valor do aluguel está cada vez maior dentro do orçamento familiar", analisa.

Em relação aos desafios nesse tipo de locação, um dos destaques é a fiança. “Felizmente, hoje os inquilinos não precisam mais pedir a familiares e amigos para serem seus fiadores. Há as modalidades de seguro fiança e outras garantias onerosas, bem acessíveis financeiramente.”

Impactos no segmento comercial
Adriana ressalta que a alta demanda por moradia nas regiões universitárias também influencia o segmento de locação comercial. "Nossa curadoria para lojas próximas a escolas e universidades busca atrair grandes players que atendam às necessidades de quem mora ali. Academias, supermercados, farmácias, restaurantes e serviços, em geral, passam a avaliar essas regiões com mais atenção, o que beneficia comerciantes e moradores. Isso representa mais qualidade de vida, pois as pessoas terão acesso a comércio e prestação de serviços próximo de onde moram", afirma a diretora de estratégias da CéuLar Netimóveis.

Regiões universitárias também chamam atenção de investidores
Segundo a diretora de Marketing da Netimóveis BH, Nathália Luiza de Oliveira, além de atender à demanda habitacional, os bairros com faculdades se consolidam como áreas estratégicas para quem busca investir em imóveis para renda. Um dos principais indicadores utilizados para essa análise é o Yield, ou taxa de retorno do aluguel.

Com base nos dados levantados pela Netimóveis em 2025, as regiões universitárias de Belo Horizonte apresentam desempenhos distintos nesse indicador. No entorno da UFMG, na Pampulha, o Yield anual é o mais elevado entre as áreas analisadas, resultado da alta demanda por locação combinada a uma oferta mais restrita de imóveis à venda, o que pressiona os valores de aluguel.