Da maquete ao balanço: por que o investidor de imóveis no Brasil agora checa quem está por trás da obra

Com o imóvel na planta cada vez mais tratado como ativo de risco, o comprador deixou de decidir pela maquete e passou a avaliar quem está por trás do projeto — e a auditoria independente virou a chancela de maior valor.

Nos principais mercados imobiliários do país, uma cena virou rotina: antes de assinar um contrato de milhões por um apartamento na planta, o comprador pega o celular e começa a pesquisar. Se há alguns anos a maquete bem feita, o decorado impecável e uma boa condição de pagamento bastavam, hoje isso não é suficiente – especialmente para quem compra com cabeça de investidor.

O perfil de quem compra imóvel ajuda a explicar. Hoje, por exemplo, a idade média do comprador premium está na faixa dos 40 aos 45 anos, o que, de certa forma, contribui para que a decisão de compra não seja só pela maquete. Com esse público tratando o imóvel como outro ativo de risco, aspectos como quem é a incorporadora, que obras já entregou, se tem histórico de atraso e como anda a saúde financeira da empresa e se há alguém independente atestando essas contas passaram a ser fatores decisivos na hora de efetivar a aquisição de uma nova moradia.

“Comprar imóvel na planta passou a ser, essencialmente, um teste de confiança de longo prazo”, afirma o CFO da NF Empreendimentos, incorporadora de Itajaí, no litoral catarinense, Jair Neto. “O cliente paga 10%, 15% por algo que ainda não existe fisicamente. Em alguns casos, quando a estrutura começa a aparecer, ele já colocou uma fatia relevante do patrimônio naquele projeto. Por isso é natural que queira saber com quem está lidando”, acrescenta.

Essa exigência cada vez mais acentuada desses investidores, no nível de checar quem, de fato, está por trás da obra, tem resultado em balanços positivos e interferido, inclusive, na velocidade de vendas de empreendimentos idealizados por incorporadoras auditadas.

“Quando se descobre que os resultados daquela incorporadora passam pelo crivo de uma auditoria independente, o comprador tende a enxergar ali um nível maior de segurança. E isso ataca diretamente a maior objeção desse tipo de comprador: o medo de a obra parar por falta de dinheiro — ou de estar financiando, sem saber, o caixa de uma empresa alavancada", comenta Neto. Neste ano, a NF foi certificada pelo segundo ano consecutivo pela PwC, uma das maiores auditorias corporativas do mundo.

Essas objeções não são algo inesperado. Para se ter uma ideia, nos últimos anos o mercado enfrentou episódios de construtoras que quebraram no meio da obra e deixaram edifícios pela metade. Com isso, o comprador de imóveis aprendeu: hoje, antes de se encantar com o rooftop ou com a área de lazer, ele quer entender se a empresa tem, de fato, condições de entregar o que está prometendo.

À medida que mais compradores – especialmente os que enxergam o imóvel como ativo financeiro – passam a priorizar esses aspectos, como transparência financeira e organização interna, entender as reais competências de quem está idealizando o empreendimento deixa de ser apenas um tema “institucional” e vira, na prática, um fator de decisão.

De acordo com o CFO da NF, a consequência prática disso é um mercado que começa a separar dois tipos de empresa. De um lado, incorporadoras que tratam o negócio imobiliário como uma relação de longo prazo com clientes, bancos, fornecedores e sócios, e se organizam financeiramente para isso – investindo em equipe, processos, sistemas e certificações que comprovam o que dizem. De outro, empresas que ainda operam apostando no oportunismo.

“Em regiões onde convivem grandes grupos consolidados e players de perfil mais aventureiro, essa diferença tende a ficar cada vez mais evidente à medida que o investidor passa a pesquisar quem está idealizando o projeto”, diz.

Embora o movimento de investidores checando histórico, números e governança esteja ganhando força, a certificação por auditorias independentes ainda é minoria no mercado imobiliário. A projeção é de que menos de 5% das incorporadoras da região de Itajaí contem hoje com auditoria independente desse nível, o que mantém esse tipo de certificação muito mais como um diferencial competitivo do que como padrão do setor.

"Isso mantém a certificação muito mais como diferencial competitivo do que como padrão do setor", diz Jair. "Quem se antecipa à tendência tende a ter mais facilidade de acesso a capital e uma posição melhor na disputa pelo investidor mais exigente", conclui Jair Neto.