Dois imóveis por habitante: o que explica a matemática improvável de Xangri-Lá no RS

Hoje, a cidade de 16 mil habitantes tem 32 mil residências, uma média de dois imóveis por habitante, muitos deles ultrapassando a bagatela de R$ 10 milhões — fator determinante para o boom no VGV da cidade que chegou a R$ 1.5 bi em 2025.

A cidade de Xangri-Lá, a pouco mais de 130 km de Porto Alegre, tem se mostrado uma cidade pequena com números de metrópole. Com pouco mais de 16 mil habitantes, o município do litoral gaúcho movimenta um Valor Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 1.5 bilhão em imóveis. Em um primeiro olhar, a conta não fecha. Mas basta se aproximar um pouco da realidade local para perceber que a região não segue as regras tradicionais do mercado imobiliário brasileiro – ela escreve as próprias.

Para se ter uma ideia, hoje existem cerca de 32 mil imóveis residenciais na cidade. Isso significa, em média, dois imóveis por habitante. O dado, por si só, rompe completamente com a lógica comum, já que, normalmente, a referência é justamente o oposto: fala-se em quantos habitantes existem por residência. Em Xangri-Lá, a equação é invertida.

A pergunta que surge é inevitável: quem é o dono de tudo isso?

A resposta não está, necessariamente, nas ruas da cidade. Xangri-Lá é um município cuja maior parte dos proprietários não vive ali. “Os donos dos imóveis estão espalhados pelo Rio Grande do Sul, por outros estados brasileiros e até em outros países”, pontua o especialista em negociações imobiliárias no litoral gaúcho, Fabiano Braga. Segundo ele, o perfil é majoritariamente de investidores e famílias de alta renda que escolheram o litoral gaúcho como destino privilegiado para investir, veranear e proteger patrimônio.

Embora o interesse nacional e internacional seja crescente, o coração desse movimento segue sendo regional. Mais de 70% dos investidores são gaúchos. Nos últimos anos, uma parcela expressiva da elite econômica do Estado passou a olhar para o próprio litoral com outros olhos. Se antes era comum que o dinheiro buscasse praias de Santa Catarina, outros balneários da região Sul ou até destinos em países vizinhos, agora o movimento se inverteu: o litoral norte do Rio Grande do Sul saiu da sombra e entrou no centro das decisões de investimento.

A mudança de rota ajudou a consolidar a cidade como uma espécie de vitrine do litoral gaúcho. Em pouco tempo, Xangri-Lá acumulou um conjunto de casas e mansões, muitas delas em condomínios fechados de alto padrão – o município tem o título de Capital dos Condomínios. E é justamente nesse último ponto que mora um dos principais segredos do VGV bilionário: o tíquete médio.

Hoje, o município concentra imóveis de luxo que ultrapassam, com folga, a casa dos R$ 10 milhões. São mansões que mais parecem clubes particulares: piscinas, áreas gourmet, arquitetura assinada, paisagismo, tecnologia embarcada e uma estética que combina sofisticação com a ideia de “pé na areia”. Em alguns condomínios, é possível caminhar por ruas onde praticamente cada casa representa uma fortuna individual.

O “código-fonte” do boom imobiliário de Xangri-Lá

O resultado concreto fez a cidade gaúcha figurar, silenciosamente, entre os mercados imobiliários mais valiosos do país, mesmo sem ter a densidade populacional de grandes capitais. “O que a cidade tem, em vez disso, é uma forte concentração de renda no tijolo: casas, lotes e condomínios que, somados, compõem um mosaico bilionário de investimentos”, diz Fabiano.

O movimento não tem passado despercebido e tem feito o mercado imobiliário brasileiro olhar para Xangri-Lá com curiosidade: como uma cidade tão pequena consegue atrair tantos recursos? A busca por respostas tem resultado em uma verdadeira debandada de imobiliaristas de várias partes do país, que passaram a incluir o litoral gaúcho em seus planos de viagem.

“Para muitos executivos de imobiliárias, visitar Xangri-Lá hoje é quase como visitar um laboratório: um ambiente controlado, com alta concentração de imóveis de luxo, onde é possível observar tendências de consumo, estratégias de vendas e modelos de atendimento voltados para um público com enorme poder aquisitivo”, afirma.

Nos próximos dois meses, a operação comandada pelo especialista deve receber mais de 20 donos de imobiliárias de todas as regiões do Brasil, justamente com a intenção de entender o que está por trás desse fenômeno. “O mercado imobiliário tem se unido para compartilhar cases de sucesso justamente para mostrar, com exemplos concretos, o que pode ser feito de melhor em outras cidades do país”, finaliza Fabiano Braga.