Cidades com menos de 150 mil habitantes ganham peso no mercado imobiliário

 

Mesmo longe dos holofotes, estimativa é que esses municípios considerados pequenos vêm garantindo uma representatividade considerável no mercado imobiliário nacional e demonstrando que a força real do segmento está na soma.

Por muito tempo, o mercado imobiliário brasileiro foi associado principalmente às grandes capitais, às regiões metropolitanas e às cidades médias em acelerado processo de crescimento. Embora nesses centros estejam os maiores empreendimentos, os lançamentos mais sofisticados e os valores mais elevados de venda, essa fotografia, embora real, não mostra o quadro inteiro.

Longe dos holofotes, os municípios pequenos formam uma base ampla e diversificada do mercado imobiliário nacional. São cidades com menos de 150 mil habitantes, muitas delas espalhadas pelo interior do país, onde a dinâmica de compra e venda de imóveis é menos concentrada em grandes condomínios e mais ligada à necessidade cotidiana de moradia, à formação de patrimônio e à expansão gradual das áreas urbanas.

Isso tem evidenciado um aspecto que precisa ser levado em consideração: a força real do segmento está na soma. Hoje, para se ter uma ideia, mais de 95% dos municípios brasileiros têm menos de 150 mil habitantes. Essa proporção revela a dimensão desse universo. Embora essas cidades apresentem, muitas vezes, um Valor Geral de Vendas (VGV) inferior ao registrado nos principais centros urbanos, quando se observa o conjunto, o número de municípios e a quantidade de transações possíveis, esse segmento acaba ganhando uma representatividade considerável no mercado imobiliário nacional.

De acordo com o especialista em negociações imobiliárias de alto padrão Fabiano Braga, essa pulverização é justamente uma das características que tornam o setor estratégico. Segundo ele, em vez de depender de poucos grandes lançamentos, o mercado das cidades pequenas se apoia em uma demanda distribuída territorialmente e alimentada por diferentes perfis de compradores.

“O peso dessas cidades não está necessariamente no tamanho de cada operação, mas na quantidade de mercados locais que, somados, movimentam um volume expressivo de negócios”, comenta.

Para exemplificar essa dimensão, a estimativa, segundo Fabiano, é que cidades com até 150 mil habitantes movimentam mais de 30% do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no Brasil e cerca de 35% do VGV do mercado de imóveis usados no país.

Ainda assim, embora exista o conceito preliminar de que “no interior é mais barato”, isso nem sempre se aplica. Fabiano lembra que, em inúmeras cidades, o valor dos imóveis pode, sim, superar o praticado em grandes centros urbanos. Em Xangri-Lá, por exemplo, município do litoral gaúcho com apenas 16 mil habitantes, existem imóveis que ultrapassam a bagatela de R$ 20 milhões. Para se ter uma ideia, o município registrou um VGV de aproximadamente R$ 1,5 bilhão somente em 2025.

“Essa ideia de que o consumo sofisticado, principalmente de imóveis, precisa estar atrelado a grandes centros urbanos já vem sendo desafiada há alguns anos por cidades que acabam oferecendo uma combinação rara de tranquilidade, infraestrutura e exclusividade”, explica.

Se hoje existem cidades que competem com grandes centros urbanos, por que elas não recebem os mesmos holofotes? Para ele, a dificuldade de mensurar o segmento é um dos motivos pelos quais as cidades pequenas nem sempre aparecem com destaque nas análises do mercado imobiliário. Os dados mais conhecidos costumam se concentrar nos grandes centros, onde há maior padronização das informações e presença mais intensa de incorporadoras. Em municípios menores, parte das transações ocorre fora das bases amplamente acompanhadas pelo mercado.

“Isso não significa ausência de atividade. Significa que o mercado é mais pulverizado e menos visível. Para compreender seu tamanho, é necessário observar diferentes indicadores: número de transações, financiamentos, registros cartoriais, abertura de loteamentos, consumo de materiais de construção, geração de empregos e evolução da arrecadação relacionada ao setor”, conclui.