Convivência gera 70% dos conflitos em assembleias de condomínio; especialista alerta para riscos de decisões sem amparo legal.

*Ana Paula Franco

Sete em cada dez conflitos registrados em assembleias de condomínios têm origem em problemas de convivência. O dado faz parte de um levantamento da plataforma Eligo Voto, que analisou 3.482 assembleias realizadas em condomínios brasileiros e mostra como questões aparentemente cotidianas podem ganhar outra dimensão quando chegam ao principal espaço de decisão condominial.

Barulho, animais de estimação, vagas de garagem, obras e uso das áreas comuns dividem opiniões e exigem do síndico capacidade para mediar interesses. Mas existe uma preocupação que não pode ficar em segundo plano: além de administrar o conflito, é preciso garantir que as decisões tomadas estejam amparadas pelas regras.

A aprovação da maioria, sozinha, não torna uma decisão automaticamente segura, afinal uma assembleia começa antes mesmo de os moradores se reunirem. Convocação, edital, definição da pauta e quórum fazem parte de um processo que precisa ser observado e depois da votação, a elaboração da ata e o registro das deliberações também exigem atenção.

É justamente nesse conjunto de procedimentos que podem surgir brechas para questionamentos.

Como alerta Francisco Egito, coordenador de Direito Condominial da ESA da OAB-RJ, nem toda matéria pode ser decidida por maioria simples. Existem assuntos sujeitos a quóruns específicos, assim como há regras que precisam ser observadas em relação à participação de inadimplentes, uso de procurações e temas submetidos à votação.

Outro ponto que merece atenção são os assuntos que surgem durante a própria reunião. Uma decisão relevante sobre matéria que não constava na convocação pode ser questionada justamente porque os demais condôminos não tiveram conhecimento prévio de que aquele tema seria deliberado.

As assembleias virtuais, cada vez mais presentes na rotina dos condomínios, também não eliminam esses cuidados. Muda o ambiente, mas permanece a necessidade de respeitar regras de convocação, participação, votação e registro das decisões.

São situações que reforçam uma mudança importante na atividade do síndico. Administrar um condomínio deixou de significar apenas cuidar da manutenção do prédio, contratar fornecedores ou resolver problemas entre vizinhos. Hoje, significa também administrar patrimônio, contratos, riscos e relações humanas.

O “sempre fizemos assim” é uma das frases mais perigosas para uma gestão que precisa acompanhar transformações jurídicas, tecnológicas e sociais.

Uma falha pode significar horas de discussão, mobilização dos moradores e uma decisão aprovada que, posteriormente, acaba questionada ou levada à Justiça.

Esse será, inclusive, um dos debates da Sindexpo São Paulo 2026, que acontece nos dias 18 e 19 de setembro. Francisco Egito participa do painel jurídico “Vícios em Editais, Deliberações e Anulação das Assembleias”, ao lado de Matheus Monteiro, Thaynara Macena e Leandro Justino.

Mais do que conhecer respostas prontas, o síndico precisa saber quais perguntas fazer antes de colocar uma decisão em votação. Afinal, em uma assembleia, não basta saber se a maioria aprovou. É preciso ter segurança de que o caminho até aquela decisão também foi correto.

*Ana Paula Franco é especialista em gestão condominial e CEO da  SindExpo 2026, evento de capacitação para síndicos, zeladores e administradoras de condomínios, que acontece nos dias 18 e 19 de setembro, em São Paulo. Link para inscrições gratuitas