Por que o mercado imobiliário insiste em dizer que esse é o melhor momento para comprar imóvel?

Procura enfraquecida por imóveis tem ampliado o poder de barganha do comprador, enquanto a possibilidade de portabilidade pode reduzir o custo do financiamento adiante.

Com a taxa de juros ainda em um patamar elevado, à primeira vista, pode parecer o pior cenário para fazer qualquer tipo de investimento. No entanto, alguns especialistas de mercado ousam cravar que o momento desafiador precisa ser encarado, também, como uma janela escancarada e que ninguém tem enxergado.

De um lado, com a Taxa Selic a 13.75% demonstra que o financiamento pode ficar mais caro. De outro, essa conjuntura provoca uma menor concorrência. É nesta combinação que acaba se criando uma oportunidade silenciosa.

“Isso torna o mercado muito mais favorável ao comprador porque a demanda diminuiu e a oferta ficou maior. Ou seja, as chances de uma negociação ser mais flexível para o lado de quem compra, aumentam consideravelmente”, comenta Bruno Caprara, CEO da Konex Negócios Imobiliários, imobiliária especializada no mercado de São Paulo.

Há, no entanto, uma ressalva importante. O especialista destaca que isso não significa que todos os imóveis estejam baratos ou em liquidação. Muito pelo contrario. “Isso escancara uma porta gigante para que quem está pensando em comprar um imóvel dê as cartas, negociando preço, prazo e condições de pagamento antes que uma eventual queda dos juros atraia novos compradores”, diz.

Só que ai entra um ‘porém’. Essa janela de oportunidade não está igualmente aberta para todos. Segundo ele, a conjuntura tende a ser mais interessante tanto para quem possui uma reserva financeira disponível para ser utilizada como entrada quanto para quem já tem crédito pré-aprovado.

“Já para os chamados ‘poupadores’, que são aqueles que desejam transformar parte da capacidade financeira mensal em patrimônio, a compra deve ser avaliada com cautela, comparando o custo do financiamento, a rentabilidade das aplicações e a expectativa de uso ou de geração de renda do imóvel”, alerta.

Por outro lado, o investidor profissional precisa fazer uma análise diferente. Com os juros elevados, por exemplo, as aplicações financeiras podem oferecer retorno competitivo e maior liquidez.

“Por isso, a compra de um imóvel precisa apresentar uma margem suficientemente atrativa para compensar custos, riscos e a menor liquidez do ativo”, afirma Bruno Caprara.

Portabilidade vira um ‘ás’ na manga

Mesmo que hoje boa parte das aquisições imobiliárias ainda seja realizada por meio de financiamento, os juros elevados e o crédito imobiliário mais caro não eliminaram a oportunidade de compra. Com a expectativa de recuo da taxa Selic nos próximos meses, o comprador pode ainda, segundo Bruno Caprara, dar mais uma cartada: a fazer a portabilidade do financiamento para outra instituição com condições mais favoráveis.

“Ou seja, a soma entre uma negociação favorável no momento da aquisição e a possibilidade de reduzir posteriormente o custo do crédito, desde que haja aprovação do novo banco e condições efetivamente melhores, pode se transformar em uma equação mais do que favorável”, diz Bruno Caprara.