Multa de condomínio: quando e como pode ser aplicada

Arbo Imóveis explica as bases legais e normas de cobrança

A convivência em um condomínio nem sempre é das mais harmoniosas. Alguns moradores podem passar dos limites, e a multa de condomínio é um dos instrumentos utilizados para coibir comportamentos inadequados.

Para esclarecer sobre o assunto, a Arbo Imóveis , marketplace do mercado imobiliário, lista alguns elementos básicos em torno das multas condominiais, explicando desde a legislação que sustenta esse tipo de punição e as situações em que ela pode ser aplicada até os cuidados na cobrança.

Leis sobre multa de condomínio

As informações detalhadas sobre a aplicação de multa devem estar na convenção do condomínio e em seu regimento interno. Contudo, ambos os documentos precisam obedecer às diretrizes da Lei nº 10.406 , que faz parte do Código Civil de 2002, e estabelece os direitos e os deveres dos condôminos. O Art. 1.335 trata dos direitos do condômino, que incluem a liberdade para uso do imóvel e das áreas comuns do local, desde que isso não atrapalhe os demais moradores. Além disso, ele tem o direito de participar e votar nas assembleias condominiais.

Quanto aos deveres, o condômino deve observar os seguintes itens, dispostos no Art. 1.336:

• Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, ou seja, pagar a taxa do condomínio;

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

• Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

• Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

• Em seguida, há dois parágrafos tratando especificamente das punições para moradores que não cumprem os deveres citados acima. O primeiro deles diz que, caso uma pessoa não pague a taxa de condomínio em dia, ficará sujeita à aplicação de juros de ao menos 1% ao mês e multa equivalente a 2% do valor da dívida.

Quem pode cobrar a multa?

Segundo o Código Civil, a representação ativa e passiva do condomínio cabe ao síndico, ou seja, é ele quem defende os interesses comuns dos moradores em processos judiciais e extrajudiciais. Uma das obrigações do síndico é justamente cobrar o pagamento das taxas de condomínio e das multas. Em certos casos, pode ser necessário ingressar com ações na justiça para receber o valor da dívida. O síndico também deve implementar ações para reduzir a inadimplência, algo que até contribui para que a necessidade de aplicar multas diminua. É fundamental que todos os moradores saibam, desde o início, quais são as regras de convivência no local. Portanto, todos precisam receber cópias atualizadas do regimento interno. Hoje, com as facilidades proporcionadas pela internet, é possível distribuir o documento em formato digital.

Aplicação das multas de condomínio

A aplicação da multa de condomínio requer alguns cuidados por parte da administração para evitar conflitos desnecessários. A exposição clara das regras aos moradores é uma excelente contribuição nesse sentido. Antes de aplicar a multa, o síndico deve ter certeza do que aconteceu. Para isso, é necessário que a situação seja analisada em detalhes para verificar se ela se enquadra no que consta nos regulamentos. Também é indispensável ter provas materiais do ocorrido, como fotos, vídeos das câmeras de segurança, áudios ou relatos no livro de registro do condomínio. Isso é importante, pois apenas a reclamação verbal de um condômino sobre o excesso de barulho de um vizinho, por exemplo, pode não ser suficiente.

Advertências

O regulamento interno do condomínio pode prever a aplicação de advertências antes da multa em si. É claro, as advertências não valem para qualquer situação. Se um morador causar danos à estrutura do prédio, a multa deve ser aplicada diretamente. O mesmo vale para quem efetua uma mudança na data errada, por exemplo. Por outro lado, incidentes como barulho excessivo, uso inadequado das áreas comuns e passeios com animais de estimação em espaços restritos são passíveis de advertência. Nestes casos, a multa só vem em caso de reincidência.

Direitos do condômino em caso de multa

O morador que considerar uma multa de condomínio injusta ou abusiva pode recorrer da decisão. Para isso, o primeiro passo é consultar o regimento interno para verificar se o fato que gerou a punição está mesmo descrito no documento. Embora nem todos os regimentos internos reconheçam explicitamente o direito de defesa, os condomínios costumam abrir espaço para argumentação. Depois de ser notificado sobre a multa, o condômino pode falar diretamente com o síndico ou encaminhar uma carta para recorrer. O direito de defesa será exercido na próxima reunião da assembleia, quando os demais condôminos estiverem presentes. Se isso não ocorrer, ele pode entrar com ação judicial para questionar a aplicação da penalidade. Algumas disposições do regimento interno podem ser consideradas abusivas. Caso o valor da multa seja elevado demais para a gravidade do incidente, o juiz pode invalidar a cobrança.

A convenção do condomínio

A convenção do condomínio é composta por determinações burocráticas, como a resolução das áreas de cada imóvel e dos espaços comuns. Ela também estabelece o formato de rateio das despesas, as normas de gestão e as regras das assembleias. É possível implementar alterações na convenção do condomínio, desde que elas contem com a aprovação de, pelo menos, dois terços dos condôminos votantes em uma assembleia. Há uma exceção: se a intenção é mudar a destinação do edifício (de residencial para comercial), a aprovação tem que ser unânime.

O regimento interno do condomínio

O desenvolvimento das normas internas precisa ser realizado em conjunto. Em seguida, o documento deve ser aprovado em votação realizada na primeira assembleia de moradores, assim como a convenção de condomínio. Os documentos precisam de maioria simples para aprovação, ou seja, 50% e mais um voto. A formatação é um ponto importante na elaboração do regimento, já que ele precisa ser bem organizado e prezar pela concisão das informações. As regras devem ser divididas em capítulos e artigos, tal qual uma lei. Além disso, a versão final do documento deve informar a data da assembleia em que foi aprovada. Esse documento precisa ser registrado em cartório para ter validade legal e, sempre que for necessário implementar alguma alteração nele, é obrigatório realizar uma assembleia específica para esse fim. Além disso, uma nova votação deve ser feita com a participação de, ao menos, dois terços dos condôminos.