Novo Marco Legal de Garantias modifica profundamente o regramento legal de garantias imobiliárias no Brasil

Foi enviado ao Congresso Nacional na última quinta-feira (25/11/2021), um Projeto de Lei que institui um novo marco legal para as garantias reais de operações financeiras, com a promessa de redução de burocracias, maior publicidade e transparência, redução de juros e demais custos transacionais, fomento da oferta de crédito na economia e melhorias no ambiente de negócios.

O Projeto de Lei modifica profundamente o atual regramento legal de garantias imobiliárias no Brasil, incluindo a hipoteca e a alienação fiduciária, com destaque para a criação inédita de uma central gestora de garantias, a redução de formalidades, a valorização de ativos, os procedimentos extrajudiciais de execução, a centralização das penhoras judiciais, aprimoramento das regras de registro, inclusive com uso de plataformas eletrônicas e, sobretudo, a redução da hipercomplexidade e a uniformização nacional da legislação aplicável.

Pela proposta, por exemplo, um mesmo bem imóvel poderá responder por diversas dívidas com múltiplos e subsequentes graus de garantia fiduciária.

Será criada uma central de gestão de garantias, que será conduzida pelas Instituições Gestoras de Garantia (IGGs), cujos principais objetivos serão avaliar as garantias apresentadas e definir o montante a ser emprestado pelas instituições financeiras, cabendo, ainda, a elas executar as garantias, em caso de inadimplência.

Haverá, ainda, a criação do contrato de fidúcia (Trust), comum em outros países como EUA e UK, e a regulação do Agente de Garantia, que poderá constituir, levar a registro, gerir e pleitear a execução de qualquer garantia, sendo designado para este fim pelos credores da obrigação garantida, agindo em nome próprio e em benefício destes.

Na execução extrajudicial, será melhor regrada a venda direta e particular do bem garantido do devedor pelo credor, bem como a figura do “pacto marciano”, inovação em nossa legislação.

Para as garantias imobiliárias, haverá a possibilidade de hipoteca sobre direito real do promissário comprador ou sobre o aquisitivo da propriedade resolúvel do devedor fiduciante. Por outro lado, na esfera da alienação fiduciária, serão fixados critérios de valores mínimos para arrematação em leilões (50%), serão criados novos procedimentos específicos para a execução de dívidas garantidas por mais de um imóvel (lacuna da legislação atual), além de se permitir a contratação e inclusão de novas dívidas vinculadas a uma mesma garantia imobiliária.

Para os bens móveis, será privilegiado o penhor sem desapossamento do bem, possibilitando ao devedor/garantidor a permanência do bem em sua posse como parte integrante do desenvolvimento da sua atividade empresarial, observando obviamente os deveres de guarda e conservação. Também haverá a unificação do registro do penhor, independentemente da sua natureza (comum ou especial) no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

No mais, o Projeto de Lei elimina o monopólio da Caixa Econômica Federal sobre o mercado de penhor civil, abrindo espaço para outras instituições financeiras concorrentes atuarem nesse mercado.

Assim, essas são apenas algumas das primeiras observações acerca desse projeto que tem potencial para revolucionar o mercado das garantias, o incremento da circulação do crédito, impulsionando diversos setores da economia, notadamente o mercado imobiliário.    

Marcos Lopes Prado, Luciano Souza e Vicente Coni Junior, da área de imobiliário do Cescon Barrieu Advogados