Papel do síndico na inadimplência dos condôminos
José Roberto Iampolsky*
O síndico é o principal
responsável pelo papel de gestão e gerenciamento que exerce dentro de um
condomínio, sendo incumbido por inúmeras tarefas como segurança e limpeza do
local, rotinas administrativas e financeiras, bem como a promoção de melhorias
no local, assumindo o posto de representante legal do condomínio e de seus
moradores.
Entre os diversos
desafios e problemas que o trabalho exige, a inadimplência de moradores,
aumentada durante a pandemia do Covid-19, quando diversas famílias viram suas
rendas diminuírem drasticamente, ainda causam muitas dores de cabeça a esses
profissionais.
A inadimplência de um
ou mais condôminos representa uma enorme dificuldade no orçamento de finanças,
que acarretará em perigosas adversidades na manutenção dos pagamentos previstos
para o condomínio, como o salário de funcionários, contratação de prestadores
de serviço, manutenção etc.
Em casos como esse, a
lei diz que é função do síndico efetuar a cobrança, mas antes de tomar alguma
medida, é preciso uma verificação minuciosa para ter certeza da dívida, pois
uma cobrança ilegal ou a exposição do morador devedor aos demais residentes
poderá resultar em processo judicial para o condomínio.
Antes de qualquer
atitude, vale uma conversa franca a fim de entender a situação de não
pagamento, e procurar mostrar o quanto o caso é prejudicial para os condôminos
e para o condomínio, mas não deixando de cobrar as taxas condominiais
previstas, com juros e multas, através dos boletos de pagamento e avisos
individualizados para a pessoa em questão.
Ainda assim, caso o
problema persista e o descumprimento dos pagamentos passarem dos três meses, o
síndico terá o direito de acionar na justiça o morador com pendência de
débitos, podendo, em alguns casos, levar o devedor à perda do seu imóvel para a
quitação das dívidas.
Desde 2016, o novo
Código de Processo Civil prevê um trâmite mais ágil e rigoroso, colocando como
prazo máximo de 3 dias para a quitação dos débitos, sob o risco de ter o
bloqueio de contas e a negativação do nome em caso de não pagamento.
Além disso, a lei
possibilitou a rapidez de execução do processo, pois não existe mais audiência
na justiça entre as partes envolvidas.
Para o ingresso
judicial é preciso que o condomínio comprove a situação de não pagamento da
pessoa envolvida, e toda documentação, tais como a ata da Assembleia Geral
que aprovou os débitos e valores corrigidos do período e a certidão de registro
do imóvel.
Apesar das dívidas
existentes e do processo em andamento, o síndico não pode proibir a utilização
de água, luz, gás e demais áreas e serviços ofertados pelo prédio ao condômino.
É importante ressaltar
que o síndico não pode perdoar qualquer dívida, mas tem sempre que mostrar-se
aberto a negociações no sentido de facilitar o pagamento, através do
parcelamento, por exemplo.
Administrar com
paciência e atenção nas necessidades financeiras, agir com parcimônia, e ficar
atentos a novos modelos e práticas, como o oferecimento de descontos para
pagamentos antecipados, são boas medidas que irão colaborar para a redução
gradual da inadimplência.
*José Roberto Iampolsky
é CEO da Paris Condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios
e aluguéis.
pariscondominios.com.br
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