Investimento imobiliário: fluxo de caixa e valorização devem ser prioridade para o investidor

É possível ter ativos com retornos de curto e longo prazos na mesma “cesta”

Há investidor que prefira o curto prazo e o que opta pelo longo prazo. O bom é que é possível ter os dois retornos. Os investimentos imobiliários podem oferecer essa possibilidade para quem tem esse apetite. Afinal, nesse mercado, é preciso levar em conta, de forma prioritária, o fluxo de caixa e a valorização. O segmento imobiliário pode atender ricamente – sem trocadilho - ambas as metas.

Resumindo: de um lado, está quem prefere o longo prazo e tem chance de alcançar maior rentabilidade. De outro, o investidor que almeja uma renda mensal. Ambos têm seus méritos, dependendo dos objetivos e estratégias. São extremos que coexistem no mercado imobiliário.

O fluxo de caixa é o valor cobrado pelos proprietários ou investidores pelo aluguel do bem. Depois que as despesas são cobertas, como hipoteca, por exemplo, o montante que sobra é “líquido”, ou seja, a renda.

Há um cálculo simples que permite saber qual, exatamente, será a renda do aluguel, em porcentagem. Vamos lá: a entrada do aluguel mensal, multiplicado por 12 e dividido pelo valor do imóvel. Desta forma, quanto maior for a porcentagem, melhor será o rendimento do imóvel ou o potencial de fluxo em dinheiro vivo. Os imóveis, ou frações deles, podem gerar uma renda segura, por meio de receitas de aluguel e retornos de longo prazo com a valorização.

São várias as metas de quem investe. Fazer uma viagem, ter recursos para resolver uma emergência. Quem precisa de um fluxo regular e confiável de ganhos, para ter uma aposentadoria tranquila, ou até mesmo para complementar o ganho mensal. Para esse perfil, o investimento de fluxo de dinheiro vivo é o ideal.

“Se a pessoa optar por um imóvel para alugar, totalmente mobiliado, reduzirá muitas das despesas iniciais e poderá usufruir de seus ganhos potenciais com antecedência. O investidor receberá a renda assim que o imóvel estiver ocupado, o que converte em uma excelente opção para os que buscam um rendimento a curto prazo”, diz a economista Sofía Gancedo, cofundadora e COO da Bricksave, usando como exemplo o que o investidor encontra na companhia.

Mas há alguns inconvenientes no meio do caminho. É possível usar o exemplo do que acontece no mercado imobiliário de Detroit, nos Estados Unidos. As médias dos aluguéis por lá cresceram quase 23% nos últimos três anos. E é preciso ressaltar que 44% da população da cidade alugam suas casas.

O ponto é: os imóveis que possuem um grande desempenho no mercado de aluguéis nem sempre são valorizados como merecem. Apesar de os preços estarem aumentando em ritmo modesto, a falta de crédito dificulta que os interessados comprem esses bens.

Longo prazo

Dizem que o brasileiro é imediatista e, muitas vezes, foge do longo prazo. Mas isso está mudando. Quem opta por esperar, consegue uma boa valorização. “A estratégia consiste em investir em mercados que parecem crescer em popularidade e preço, para vender o imóvel por um valor mais alto do que se pagou por ele”, explica Sofía.

Nesse caso, em vez de receber renda mensal em dinheiro vivo, o investidor terá retorno quando o imóvel for vendido. Quem está em busca de valorização, pode pensar na Suíça, por exemplo. É que o lá os preços permaneceram resilientes durante a pandemia. E a expectativa dos especialistas é de que o valor tenha alta de 3% em cidades como Genebra, que oferece confiabilidade para os que buscam valorização.

E a máxima do mercado, de que o investidor que espera mais, pode ganhar mais, é verdadeira. Ao aguardar alguns anos, é possível ter retornos mais elevados do que os que optaram pelo fluxo de caixa mensal ou trimestral.

Um alerta: os rendimentos futuros nem sempre serão positivos. O preço médio de um imóvel em algum ponto do planeta pode ter subido US$ 100 mil nos últimos dez anos. Porém, uma recessão pode fazer com que os preços estacionem ou até caiam.

Mesmo com as incertezas da economia mundial, a especialista aponta que o investimento imobiliário se mantém como uma boa aposta ao investidor que busca por fluxo de caixa e valorização. “O mundo vive um momento muito particular, de grande incerteza, com a inflação sendo um grande desafio para quase todas as moedas, mesmo as fortes, como o dólar. Nesse contexto, o investimento imobiliário continua sendo uma alternativa confiável e segura, que acompanha e até supera os índices inflacionários”, conclui Sofia.