Práticas do Mercado Imobiliário da Flórida que poderiam ser adotadas no Brasil

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Ricardo Molina, corretor de imóveis da Imobiliária Talent em Orlando, apresenta 8 práticas comuns no mercado imobiliário da Flórida que poderiam aprimorar o trabalho do corretor de imóveis no Brasil. Confira a seguir:

1. Adoção de um banco de dados unificado de transações mobiliárias

Na Florida, o MLS – Multiple Listing Service é um poderoso banco de dados que armazena informações detalhadas sobre os imóveis e sobre as transações imobiliárias. Apenas profissionais filiados à Associação Nacional/Regional de Corretores de Imóveis têm acesso ao MLS e, certamente, este é um dos maiores benefícios oferecidos pela Associação.

Listing: Listar um imóvel no MLS significa expô-lo, imediatamente, a cerca de 1.2 mil corretores nos Estados Unidos. Esta publicidade eficaz acelera muito o ritmo de vendas e está baseada num princípio pouco aceito no Brasil: o da exclusividade no direito de venda.

Para ser listado no MLS, é obrigatório que o vendedor assine um contrato de exclusividade com um determinado corretor. A partir daí, o imóvel é anunciado no MLS e a comissão é dividida entre o corretor do vendedor e o corretor do comprador. Uma vantagem deste modelo é que as partes escolhem seus corretores pela qualidade do serviço oferecido e não pelo inventário que eles têm nas mãos.

Análise Comparativa de Mercado: Este recurso permite que corretores elaborem opiniões de preço de venda/locação fundamentadas em dados concretos dos últimos negócios realizados na mesma vizinhança. Tomando como base as características intrínsecas do imóvel analisado, o sistema permite que o corretor faça os devidos ajustes nos imóveis comparáveis, a fim de compatibilizá-lo com o primeiro.

Por exemplo: se o imóvel referência tem uma piscina avaliada em US$20 mil, o corretor deve majorar os mesmos US$20 mil, no preço de imóveis similares sem piscina. Da mesma forma, se o imóvel referência tem 3 dormitórios e o imóvel comparável tem 4, o corretor deve subtrair o valor correspondente a um dormitório, a fim de compatibilizar esta característica de ambos.

Pesquisas Programadas: O MLS também permite que corretores criem pesquisas automáticas para determinados clientes. Assim, sempre que um imóvel atender aos critérios da pesquisa, o cliente receberá um e-mail alertando da novidade e permitindo que ele aja antes de outros interessados.

Pesquisa pelo Mapa: O sistema permite a corretores consultares a base de dados de casas à venda posicionadas sobre o mapa da cidade. Com recursos de zoom e delimitação de áreas, a pesquisa visual torna-se muito mais informativa que as tradicionais relações de endereço.

2. Uso de Fechaduras Eletrônicas e Sistema de Controle de Acesso

No Brasil, quando um comprador solicita visita ao imóvel, o corretor, em geral, deve dirigir-se até o escritório onde anunciou a casa para retirar as chaves. Após mostrar o imóvel ao comprador, o mesmo corretor deve retornar ao escritório para devolver as chaves. Nas grandes cidades, onde o trânsito é intenso, o estacionamento é problemático, existem rigorosos procedimentos de acesso à prédios de luxo, e isso pode custar muito tempo e dinheiro.

Nos EUA, existe um sistema automatizado muito prático e inteligente, chamado Supra-KEY. O Supra-Key consiste num cofre eletrônico instalado na porta de uma casa à venda. Esse cofre só pode ser aberto por um celular (na verdade um aplicativo) de um corretor de imóveis assinante do serviço.

Quando o cofre é aberto e a chave é liberada para o visitante, imediatamente, o corretor-vendedor recebe as informações do corretor-comprador. Podendo, inclusive, solicitar um feedback automático sobre a visita. O cofre pode ser programado à distância, limitando os dias e horários de funcionamento.

3. Adoção de contratos padronizados preparados pela Associação de Corretores

Apesar da vontade das partes fazerem negócio, muitos contratos não vão adiante por excesso de zelo dos advogados dos próprios contratantes. Existem compradores e vendedores de diferentes perfis, e quase todos querem ter o aval de seus conselheiros antes de assinar a compra ou venda de um imóvel. Frequentemente, a intransigência de um deles, em relação a cláusulas menos importantes pode matar um bom negócio.

Nos EUA, os corretores contam com um conjunto de contratos elaborados e aprovados pela Associação de Corretores. Estes contratos foram desenvolvidos para serem equilibrados entre as partes, sem armadilhas, sem cláusulas abusivas, tudo bem transparente e rigorosamente aderente às leis e costumes locais, o que garante tranquilidade às partes.

Os contratos estão disponíveis no formato PDF Form Filler, onde o corretor apenas preenche os campos em branco com informações relevantes, como qualificação das partes, descrição do imóvel, valor da transação e condições de pagamento, prazos de inspeção, etc.

Uma vez preenchido o contrato, o corretor pode encaminha-lo em arquivo PDF para assinatura eletrônica das partes, por meio de sistemas de assinatura que obedecem o fluxo de trabalho definido por quem elaborou o contrato.