Com 1,38% de milhões prédios residenciais, brasileiros devem saber seus direitos e deveres na hora de alugar

Rotatividade no aluguel denuncia descuido de imobiliárias

De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) Contínua, realizada em 2019, o número de apartamentos cresceu mais de 300% no Brasil nos últimos 35 anos. Também de acordo com a PNAD, hoje existem mais de 10 milhões de apartamentos no nosso país, o que evidencia o processo de verticalização pelo qual estamos passando.

Em São Paulo, essa mudança na moradia se deu de forma contínua nos últimos anos, o que acabou resultando em mais de 1,38 milhões de prédios residenciais formais construídos. É o que mostra o Centro de Estudos da Metrópole, em uma pesquisa publicada em julho de 2021.

Esse movimento contínuo de verticalização evidencia algumas falhas sistêmicas no processo de aluguel de apartamentos, que vão desde fraudes e golpes, até a omissão de problemas no imóvel, por parte do proprietário e do locatário. Entre eles, um dos mais comuns são problemas na estrutura e na integridade do apartamento, que resultam em discussões desconfortáveis sobre quem assumirá os custos gerados pelo problema.

De acordo com a Lei No 8.245/91, também conhecida como a Lei do Inquilinato, é o locador quem deve “garantir o uso pacífico do imóvel locado, junto à descrição minuciosa de todos os eventuais defeitos existentes na habitação e, em caso de problemas estruturais, arcar com todas as despesas resultantes das obras de manutenção”.

Ao locatário, reserva-se o dever de “arcar com as despesas ordinárias do condomínio e do imóvel, restituir o local no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal e avisar ao locador caso haja o surgimento de qualquer dano ou defeito que seja de responsabilidade do proprietário”.

Problemas mais comuns ao alugar um apartamento

Quando o inquilino encontra problemas no imóvel que alugou, ele deve informar imediatamente o proprietário, que será o responsável por resolver a situação e manter o local habitável durante o contrato de aluguel. Existem algumas situações recorrentes que exemplificam bem essa situação.

Infiltrações, por exemplo, só são de responsabilidade do inquilino quando acontecem por causa de problemas durante uma reforma realizada por ele, como a perfuração ou vedação incorreta de um cano. Caso contrário, esse problema deve ser resolvido pelo proprietário, independente da responsabilidade ser dele, do condomínio ou de algum vizinho.

Outras situações que devem ser resolvidas pelo proprietário são aquelas relacionadas à tubulações de água e gás e problemas em partes essenciais ao funcionamento da habitação, como nas portas e janelas. Essa obrigação se exclui caso o problema seja resultante do mau uso ou negligência do locatário.

Responsabilidade do locatário

Existem, ainda, casos em que a Lei do Inquilinato responsabiliza o inquilino pela reparação do apartamento. Isso acontece de maneira mais pontual, e a principal causa são os danos por mau uso da habitação. A Lei reconhece o desgaste natural e não responsabiliza o locatário por isso, mas, em caso de uso inadequado do espaço, a responsabilidade recai sobre ele.

Janelas e portas quebradas por descuido do inquilino, assim como reparação de pias, torneiras e descargas, devem ser consertadas por ele, e não pelo proprietário, uma vez que os problemas não foram identificados na vistoria. De acordo com o Artigo 23, parágrafo V da Lei 8245, “o locatário é obrigado a realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”.

Demora no reparo do imóvel

Uma situação comum quando se aluga um imóvel é a demora no reparo dos problemas. Enquanto é de responsabilidade do inquilino avisar com urgência sobre qualquer dano estrutural no imóvel, o locador tem como dever realizar esse reparo de maneira rápida e segura.

De acordo com o Artigo 26 da Lei 8245, “necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los”. Em outras palavras, o inquilino tem o dever de permitir a obra. Mas, da mesma forma, a Lei do Inquilinato respalda o locatário caso o locador demore ou se recuse a realizar o reparo no apartamento alugado.

Ainda de acordo com o Art. 26 parágrafo único, “se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá rescindir o contrato”. Isso significa que, ao ser comunicado do problema, o proprietário do imóvel deverá providenciar seu reparo o mais rápido possível, para evitar inconvenientes ao inquilino.

Reparos relacionados a benfeitorias

Além de incumbir direitos e deveres ao locador e ao locatário no caso da necessidade de reparos por problemas estruturais e de mau uso, a Lei do Inquilinato ainda inclui uma seção relacionada somente a benfeitorias.

Benfeitorias são obras realizadas no imóvel com o objetivo de melhorar sua conservação ou comodidade. Elas podem ser necessárias, cuja finalidade é impedir a deterioração do imóvel; úteis, que têm como objetivo facilitar ou melhorar o espaço alugado; e voluptuárias, que têm como fim apenas a comodidade ou luxo.

No caso das benfeitorias necessárias, “ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”. Apenas as voluptuárias não serão indenizáveis, mas, ao contrário das outras duas, essas obras podem ser levadas pelo locatário, ao fim do contrato, existindo quebra de contrato de aluguel ou não, desde que a retirada não afete a integridade estrutural do imóvel.