Qual a importância da atuação extrajudicial para a resolução ágil de conflitos dentro de um condomínio?

Entenda qual o papel do advogado especialista em Direito Condominial e como ele pode ajudar a encontrar soluções sem precisar acionar a Justiça

Foto divulgação

Ter um advogado atuante na esfera judicial é o que o senso comum tem como expectativa e é o que se espera de um trabalho exercido por um bacharel formado nessa área. Devido essa tradicional atuação, apenas com o foco em atuações deduzidas em juízo, o que se via era o Judiciário cada vez mais abarrotado de processos e, como consequência, a lentidão para a resolução deles. Após mudanças no ordenamento jurídico, com ênfase na redução da judicialização de conflitos, o papel do advogado atualizado, hoje em dia, deve ter ênfase na busca da conciliação, através da resolução de conflitos pela via extrajudicial, ou ainda, através das conciliações e mediações previstas no âmbito jurídico, o que traz mais agilidade na solução das variadas situações adversas dentro de um condomínio.

De acordo com a última Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI), divulgada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, no acumulado de 12 meses (setembro de 2020 a agosto de 2021) foram comercializadas 65.748 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. Número que representou um aumento de 34,5% em relação ao período anterior (setembro de 2019 a agosto 2020), quando foram negociadas novas 48.885 unidades condominiais.

Apesar das incertezas políticas e econômicas, no âmbito condominial essa é uma animadora exceção - os números representam um significativo aumento e otimismo na economia nacional. Sendo assim, a atuação do advogado especialista em Direito Condominial tem se tornado indispensável para a gestão segura e eficiente de um condomínio, tendo em vista as variadas missões desse profissional, atuando juntamente com síndicos e/ou administradoras, e contribuindo na confiabilidade das informações prestadas aos moradores/condôminos.

Ricardo Tardem, tem 45 anos, possui uma Administradora de condomínios que atende atualmente 45 condomínios, com aproximadamente 40 mil pessoas. Ele comenta que a atuação de um advogado condominial é fundamental na gestão de uma administradora, e estar assistido por um profissional preparado e conhecedor desses assuntos faz toda a diferença:

“As rotinas existentes em um condomínio e suas obrigações legais exigem expertise jurídica. Dúvidas envolvendo convivência, crimes contra a honra, estudo da convenção, regras contidas no regulamento interno, análises de documentos, contratos, assembleias são alguns pontos que destaco e justifico a importância da atuação de um advogado na gestão juntamente com uma administradora.”

Amanda Accioli tem 47 anos, é síndica profissional e atua há 19 anos na área condominial. Ela conta que hoje existem condomínios que são verdadeiras cidades, com regulamentação interna própria e tão complexa que a Assessoria profissionalizada do departamento jurídico é extremamente necessária:

“Eu sempre acreditei que gerir profissionalmente um condomínio não significa que o síndico deva, necessariamente, ter como profissão a sindicatura. Mas sim, deve possuir profissionais competentes ao seu lado para a melhor tomada de decisão, amparado legal e costumeiramente, com orientações embasadas e dentro dos princípios da harmonização social e razoabilidade, tão presentes no exercício da profissão. Cada dia mais, síndicos e administradores estão despertando para a necessidade de um corpo jurídico acompanhando as rotinas condominiais, e isso é muito importante. Aos meus olhos, um condomínio, seja ele pequeno ou grande, comercial ou residencial, de casas ou apartamentos, nada mais é do que uma empresa, e deve ser gerido como tal: precisa de gestão profissional para que seja saudável e esteja em conformidade com a lei.”

Para otimizar os recursos, como o tempo e os custos de um processo judicial, uma das missões do advogado condominialista é ter uma atuação extremamente proativa e conciliatória. Dra. Alessandra Bravo, advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, comenta que a atuação do advogado especialista é bastante ampla e necessária:

“A Assessoria Jurídica Condominial tem o objetivo de auxiliar na gestão do condomínio, mitigando e auxiliando, tanto com ações preventivas (antes da ocorrência de algum dano), bem como para ações que existem conflitos de interesse, ou ainda defendendo o condomínio em ações em geral. É importante considerar que as ações extrajudiciais devem trazer mais praticidade para os problemas do dia a dia, desde o início da implantação do Condomínio: Consultoria e acompanhamento da obra e pré-vistoria da unidade, Consultoria de problemas no imóvel, Assessoria para compra de imóvel, dentre outros. Até as práticas diárias de administração interna do condomínio, como: Elaboração de Comunicados, Notificações, Participação em Assembleias Gerais, Elaboração de contratos em geral, Mediação de conflitos, Cobranças em geral, Adequação da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), Reuniões com a Administração, Previsão Orçamentária Estratégica, Normas e Procedimentos, Regularização de Condomínios, Implantação do Compliance Condominial, Funcionários e Prestadores de serviço, dentre outros.”

O risco do condomínio não possuir as orientações técnicas de um advogado atuante na Assessoria especializada Condominial é a possibilidade de ocasionar aumento dos problemas cotidianos ou administrativos, que poderiam ser evitados com a orientação e acompanhamento jurídico especializados, além de garantir uma gestão tranquila e eficiente.

Dra. Alessandra Bravo - advogada especialista em Gestão e Direito Condominial

Leonardo Manfrinatti da Silva é consultor de seguros condominial e atende cerca de 60 condomínios. Dentro das diretrizes, leis e responsabilidades da sua área de atuação, Leonardo acredita que é de grande importância o trabalho de um advogado especialista em Direito Condominial, atuando em conjunto, não apenas com ações judiciais após a ocorrência de algum sinistro, mas sim, de maneira preventiva para evitar problemas futuros aos condomínios:

“A atuação de um advogado especialista em Direito Condominial é fundamental para se manter o bom funcionamento de todas as partes de um condomínio, seja ela de cobrança, relações entre moradores e, principalmente, no suporte ao síndico em contratos de serviços – o que exige conhecimento técnico necessário e respaldo de todas as leis e regras. Nesses anos, tenho vivenciado o trabalho diário em condomínios e percebo que um advogado atuante, desenvolvendo ações de prevenção e orientação junto aos síndicos, administradoras e moradores, a fim de evitar que qualquer problema, por mais simples que seja aconteça, os índices de sinistros praticamente não existem, fruto desse trabalho desenvolvido por um profissional especialista nessa área do Direito.”

Leonardo Manfrinatti durante trabalho como consultor de seguros de cerca de 60 condomínios.

Auditoria Contábil Preventiva – uma das cautelas para evitar ações judiciais

A auditoria preventiva contribui de uma forma extremamente significativa para a gestão de condomínios, desde assegurar e direcionar as informações relativas às atividades internas, analisar documentos referentes à gestão do condomínio, assim como aplicar normas, procedimentos e testes que visam identificar a adequação da prestação de contas dos condomínios.

Esse é um passo muito importante para evitar ações que demandam longo tempo na justiça, pois o objetivo é trabalhar na prevenção e na apuração das informações, para que problemas judiciais futuros não aconteçam. Hoje em dia, a gestão de um condomínio, seja por um síndico ou administradora, em parceria com um profissional auditor contábil condominial e direcionamento de um advogado especialista, para acompanhar o processo financeiro e de contratações de serviços, gera um importante respaldo jurídico entre as partes envolvidas, assim como maior confiança por parte dos condôminos.

Michele Lordêlo é contadora e auditora contábil condominial, atua na área há 17 anos. Ela comenta que o trabalho em parceria com o advogado condominial é imprescindível para garantir o cumprimento das Leis:

 “Acerca da atuação em conjunto da auditoria condominial com o advogado condominial, é algo que tem se tornado cada vez mais comum, visto que este profissional emite relatórios sobre a legalidade dos contratos (e a auditoria sobre a adequação de pagamentos, dos tributos relacionados à empresa ou pessoa física) e as questões vinculadas à cobrança dos inadimplentes. Sendo assim, é fundamental para garantir o cumprimento de normas, Leis no âmbito condominial com base no ordenamento jurídico vigente, atuando, sobretudo, de forma preventiva, no acompanhamento de contratações sob o âmbito jurídico, adequações das cobranças, assessoramento ao condomínio, dentre outros serviços, conforme pactuação contratual.”

Michele Lordêlo durante atendimento em escritório de auditora contábil condominial

A advogada Dra. Alessandra Bravo, proprietária da Abravo Advocacia e Assessoria Especializada, completa:

“A auditoria preventiva é de suma importância hoje em dia nos condomínios. Com os apontamentos levantados, o advogado condominialista consegue traçar a mitigação de riscos dos problemas apresentados, e cobrar de cada responsável a conduta ou documentação pertinente, evitando problemas maiores e perda financeira de forma mais célere e com menos custos ao condomínio.”

Ricardo Tarden, proprietário de uma administradora de condomínios comenta que a atuação do advogado pode contribuir significativamente para que sejam evitados os superfaturamentos dos produtos e serviços, contratação de empresas insolventes ou com o objeto social adverso ao do serviço contratado:

“Estabelecer premissas para contratação, realizar as análises contratuais, verificar qualidade dos produtos e serviços ofertados, capital social, quadro societário, pesquisas nos tribunais e referências comerciais, podem auxiliar na tomada de decisão e proporcionar maior segurança jurídica. Nesse passo, a tomada de decisão será respaldada e, consequentemente, trará aos condôminos e ao síndico confiança e tranquilidade.”

A importância da Conciliação na atuação do Advogado Condominialista

Quando falamos em notificações internas, multas a condôminos que desrespeitam regras e normas de convivência, o papel do advogado especialista deve nortear o caminho da conciliação. O advogado especialista em Direito Condominial tem papel importante no que diz respeito ao auxílio ao síndico e administradora. Dra. Alessandra Bravo alerta sobre algumas situações:

“As advertências e notificações, seguidas ou não de multas, devem estar primeiramente previstas na Convenção e/ou Regulamento Interno do condomínio. Quando o ato praticado não estiver previsto nos documentos internos do condomínio, é necessário amparar-se da legislação nacional, que se aplica ao caso concreto. Quando se trata de condômino antissocial, inclusive, é necessário verificar os atos praticados ilicitamente pela unidade: barulhos em horários inoportunos, brigas e desentendimentos rotineiros, dentre outros. Ações mais drásticas e oficializadas devem ser tomadas quando os primeiros passos conciliatórios não tiverem êxito.”

Antônio Carlos Lopes da Silva tem 53 anos, é síndico em um condomínio que possui 96 famílias. Ele confessa que no início da sindicatura agia primeiramente por impulso, mas no decorrer dos anos foi implementando técnicas mais moderadoras:

“Logo nas primeiras queixas que desrespeitam as normas de convivência dentro do condomínio, eu já ia notificando o morador sem orientação ou uma avaliação mais crítica da ocorrência, inclusive, tendo a possibilidade de colocar o condomínio em risco. Agora, sempre que tenho que tomar alguma decisão importante no condomínio, levo a situação primeiro para o jurídico para depois compartilhar/discutir com o conselho. A contratação de um advogado especialista em Direito Condominial, na minha visão, é fundamental para que o síndico possa desenvolver seu trabalho com segurança, resguardando-se e, principalmente, resguardando o condomínio de possíveis ilicitudes, afinal, gerir um condomínio exige muita responsabilidade do gestor.”

Síndico Antônio Carlos em orientação na portaria do condomínio onde atua há seis anos

Carlos do Vale é diretor de projetos de uma empresa de portaria remota e segurança patrimonial há 20 anos, e presta serviços a mais de 60 condomínios. Conforme as vivências práticas durantes os anos de atuação, ele também concorda que o advogado deve agir dentro dos princípios da legalidade e razoabilidade para evitar, dentro do possível, seguidas ações onerosas na justiça:

“Ao assessorar um síndico, o advogado não pode pensar apenas na ‘letra fria’ da Lei, pois cada condomínio é único e possui suas peculiaridades, deve-se encontrar suas regras de convívio e de paz social, e também as melhores soluções seguras entre as opções de serviços oferecidas ao condomínio. Logo, o advogado precisa conhecer profundamente o condomínio para o qual advoga, de forma que suas orientações sejam tecnicamente perfeitas e, ao mesmo tempo, atendam aos anseios daquela comunidade. O advogado especialista em direito condominial é imprescindível para solucionar os conflitos de relacionamentos ou administrativos de acordo com as normas vistas na Legislação Condominial, e também atuando na prevenção da ocorrência de situações desfavoráveis, evitando, assim, processos judiciais.”

Gustavo Bicego atua na área da engenharia condominial há 10 anos e atende mais de 50 condomínios. Ele fala da importância da atuação em parceria do engenheiro perito com o advogado especialista nos momentos de Consultoria e acompanhamento da obra e pré-vistoria da unidade, assim como na Consultoria de problemas no imóvel. Tudo para garantir o processo de avaliação e recebimento do imóvel pelo que foi prometido pela construtora aos futuros moradores, ou ainda quando ocorrem problemas construtivos:

“A sinergia do advogado com o engenheiro é muito benéfica para o condomínio em todos os momentos, desde a entrega do empreendimento até às demandas futuras, pois são funções técnicas complementares que sustentam o condomínio. A principal atuação da engenharia, nesse caso, é a assessoria técnica para ser um braço que possa conferir as demandas, que necessitam de conhecimento técnico para assegurar que os serviços sejam entregues com qualidade e dentro das normas, sendo eles provindos das construtoras ou de empresas de prestação de serviço.”

A síndica profissional Amanda Accioli também concorda que se foi o tempo em que o advogado era chamado apenas quando existia algum problema. Atualmente, a gestão de condomínio para ser sólida, precisa obrigatoriamente de um acompanhamento jurídico profissional de qualidade:

“Se o síndico ou administrador ainda possui o entendimento de que um escritório de advocacia especializada agindo preventivamente é custo, acho necessário reconsiderar o conceito, sob pena de tornar-se obsoleto e, pior, ocasionar algum prejuízo financeiro a si e aos condôminos. Seja orientando, conduzindo assembleia, mediando conflitos, emitindo pareceres, segurando o ímpeto de moradores, os advogados se tornaram peça fundamental para o exercício da sindicatura de maneira profissional.”

Caso real, na prática: condomínio é interditado por problemas estruturais e moradores são obrigados a deixar as unidades

Um caso a ser considerado na prática da importância da atuação de uma Assessoria especializada em Direito Condominial com serviços extrajudiciais, diz respeito ao episódio em que a Defesa Civil de Hortolândia – interior de São Paulo -  interdita duas torres em um condomínio e moradores são obrigados a se retirar dos apartamentos em poucas horas, devido ao suposto risco de desabamento dessas duas torres, por causa de rachaduras:

Kelly Cristina da Silva, 47 anos, é professora e primeira moradora do condomínio que passou por essa situação de interdição pela Defesa Civil:

“Além de toda a preocupação e transtornos para as famílias que tiveram que deixar às presas suas moradias, foi ainda constatado que a antiga gestão gastou, sem o consentimento dos moradores, todo o fundo reserva, e também havia trocado nosso seguro por um mais barato. E tudo isso sem aprovação em assembleia. Para piorar as coisas, essa gestão simplesmente avisou que pagaríamos para restaurar uma das torres, bem como todas e quaisquer outras obras que julgasse necessária, e que quem não concordasse seria processado. Achamos um absurdo. Desde então, um grupo de moradores se reuniu e correu atrás para barrar a gestão da síndica. Fomos primeiramente atrás de um advogado, mas sem sucesso. Até encontrarmos uma verdadeira especialista em Direito Condominial, e com o apoio e competência dela, conseguimos dar um ‘xeque-mate’ na ex-gestão, ao apontar, com provas, as falhas de administração. Além disso, fomos amparados e orientados durante o processo de desinterdição junto à Defesa Civil. Somos, inclusive, respaldados em todo o processo com o jurídico da construtora para as obras de reparo dos blocos. Agora, contamos com os serviços também para nos auxiliar nessa nova gestão. Eles têm sido fundamentais para que a gente não cometa os mesmos erros da gestão passada, e para que tudo caminhe dentro da Lei.”

A atuação para a desinterdição das torres, tendo como respaldo pareceres técnicos, ações práticas e que resultaram em tempo hábil para a satisfação dos condôminos, resguardando a segurança de todos, foram estudadas e planejadas na atuação da Assessoria Jurídica Condominial:

“O principal papel do meu trabalho, como advogada especialista em condomínios, foi orientar os moradores das estratégias corretas dentro do cenário da interdição de duas torres pela Defesa Civil do município. Até o momento, foi feita toda negociação de forma extrajudicial, com os advogados advogados e engenheiros da construtora, para resolver o problema para o condomínio, primeiramente, desinterditando as duas torres. Como também, a contratação de um perito para verificação correta dos problemas das torres interditadas, através da confecção de um laudo pericial. Os próximos passos dependerão da entrega do laudo, e com os apontamentos contidos neles serão realizados os próximos passos evitando processos judicias longos e morosos”, comenta Dra. Alessandra Bravo.

Eliézer de Oliveira Mingati tem 44 anos, é confeiteiro e morador do condomínio de Hortolândia/SP. Ele reitera que o principal motivo para que houvesse a contratação da advogada especialista em Direito Condominial foi para auxiliar com questões que a antiga administração deixou acumular, como problemas financeiros até os próprios empecilhos de caráter estrutural, que acarretaram na interdição dos blocos:

“Com a insatisfação dos moradores, ocorreu a necessidade da contratação da atual advogada. Ela orientou, de forma legal, a fazer a destituição da síndica em uma assembleia. E para se inteirar dos nossos problemas, revisou documentos da antiga administração, como livro caixa e prestação de contas de anos anteriores. Após uma nova eleição de síndico, subsíndico e conselho, a advogada verificou o processo e andamento das fissuras do bloco junto à construtora e, desde então, nos auxilia em diversas questões. Contratar um advogado especialista em Direito Condominial é de suma importância para que os diretos e também deveres dos moradores sejam respeitados. O advogado ajuda também a colocar em ordem os fatos, pois se agirmos dentro do regime interno, haverá harmonia entre proprietários, administração e síndico.”