Em quais situações o condomínio é responsável por danos aos veículos nas garagens?
José Roberto Iampolsky*
A responsabilidade do
condomínio em determinadas situações sempre gera muitos debates e, como em
qualquer relação que envolva a divisão de algo, os conflitos são inúmeros e o
desconhecimento sobre os reais direitos e deveres das pessoas cria ainda mais
dificuldades.
O condomínio não tem
personalidade jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se
em uma comunhão de interesses, pela qual são rateadas despesas. Não tem
objetivo de lucro, distinguindo-se, assim, das sociedades.
Além disso, a própria
relação entre os condôminos e também com os síndicos precisa ser pautada em
respeito e conscientização dos papeis de cada um.
Responsabilização do
condomínio
Especificamente, no que
tange a furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou nas garagens dos
edifícios, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), para que o condomínio
seja responsabilizado, é necessário que haja, na convenção deste condomínio ou
em seu regimento interno, cláusula expressa prevendo tal responsabilidade.
Assim, nas ocorrências
de avarias em veículos estacionados nas áreas comuns, o condomínio e os demais
condôminos somente serão obrigados a arcar com possíveis danos, caso haja a
existência expressa de uma cláusula com essa previsão na convenção do
condomínio.
É importante salientar
que quando se trata de uma situação de natureza comunitária e não de caráter
lucrativo, não se pode falar em responsabilização das pessoas que não tenham
qualquer envolvimento com o fato danoso e com os danos efetivamente sofridos
pelo condômino, exceto nas ocasiões de aceitação expressa dos condôminos após
ciência dessa responsabilidade e da possibilidade de socialização do prejuízo.
Motivos de conflito
Problemas em
condomínios envolvendo veículos não são novidades, e costumam ser uma das
causas mais recorrentes de atritos entre moradores.
Os motivos podem
envolver: vagas bloqueadas, carros ocupando a vaga vizinha, espaços apertados,
carros de visitantes nas vagas de moradores, entre outros. Geralmente, essas
situações podem ser resolvidas com diálogo e uma boa mediação do síndico.
Em episódios de furto
ou roubo, a legislação costuma afirmar que o condomínio só tem responsabilidade
se estiver expresso em sua convenção. A maioria dos condomínios opta por não
incluir essa questão em suas regras e normas. E no Código Civil, a legislação
trata de forma discreta, sem fornecer solução para esta hipótese.
A principal preocupação
do condômino, portanto, é se há comprometimento do condomínio com a segurança,
tanto dos moradores quanto dos automóveis nas garagens. Outro aspecto que se
precisa prestar atenção: se é cobrada uma taxa referente à segurança nas
mensalidades do condomínio, significa que a responsabilidade pode sim recair ao
condomínio. Contudo, somente alegar que a contratação de um serviço de
vigilância não traz a responsabilidade para o condomínio.
Na hipótese de o
morador tenha seguro individual da residência, cabe verificar na apólice se
cobre esse tipo de delito. Assim, pode-se isentar a responsabilidade do
condomínio e também do morador, acionando seu seguro.
Carro danificado na
garagem
Você acorda pela manhã,
se prepara para ir ao trabalho, desce até a garagem e encontra o seu carro
danificado, riscado, batido. Que situação desagradável e bastante complicada.
Como agir nessas
circunstâncias? Primeiramente, o proprietário do veículo danificado precisa
provar que o acidente ocorreu dentro da garagem. Quando o condomínio possui
câmeras de segurança, torna-se mais fácil encontrar o responsável.
Quando o condomínio
possui um manobrista e ficar provado por meio das filmagens que o erro partiu
do funcionário, o condomínio tem que se encarregar das despesas do reparo.
Nestas condições, o condomínio tem que contar com uma boa apólice de seguros.
Agora se o dano foi
causado por outro morador, este deverá assumir a responsabilidade.
Obras
Nesses casos, o morador
prejudicado poderá imputar ao condomínio o prejuízo sofrido. E caberá ao
síndico acionar a empresa que está realizando as melhorias no prédio para que
faça o ressarcimento do condomínio. Contudo, isso deve constar no contrato firmado
entre as duas partes.
Portão Automático
É necessário considerar
dois aspectos fundamentais nos incidentes relacionados ao portão automático em
condomínios.
Se o portão estiver com
a manutenção em dia, será necessário verificar se o acidente ocorreu por falha
técnica ou humana. Na eventualidade de um problema técnico, o condomínio deverá
acionar a empresa responsável pelo portão para que arque com as despesas tanto
do veículo, como do próprio portão. Na situação provocada por um descuido do
funcionário, o condomínio poderá ser responsabilizado por ambos os consertos.
Porém, caso a
manutenção não estiver em dia, o condomínio terá que cobrir os reparos tanto do
veículo como do portão. Mas, se o morador não respeitar o tempo de abertura do
portão e acabar causando um acidente, ele terá que pagar o conserto do próprio
veículo e do portão.
Queda de árvores em
estacionamentos abertos
Quando uma arvore
saudável cai por conta de eventos naturais, como uma forte chuva, é chamado de
evento fortuito. Isso significa que tal acidente não poderia ter sido previsto.
Dessa forma, não cabe ao condomínio assumir a responsabilidade dos danos
causados por sua queda.
No entanto, sendo
comprovado que a árvore não estava em boas condições e tinha risco de cair, o
condomínio poderá ser acusado por não ter tomado as providências cabíveis.
Existe ainda uma
terceira situação, em que o condomínio fez a solicitação da remoção para a
prefeitura, mas o pedido não foi atendido em tempo hábil. Nesse cenário, o
condomínio ou morador poderá ingressar com uma ação contra o órgão público.
De qualquer modo, é
importante que o condomínio tenha suas manutenções sempre em dia, bem como
mantenha suas apólices de seguros com as coberturas que mais se adequem à
realidade e às necessidades da copropriedade.
* José R. Iampolsky é CEO da Paris Condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e alugueis. www.pariscondominios.com.brA
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