Quer adquirir um imóvel? Confira o passo a passo do financiamento
Brasileiros precisam conhecer os tipos de
crédito imobiliário, variação de taxas de juros e sistemas de cobrança para
fazer a escolha certa
Existem algumas formas facilitadas de aquisição
do imóvel, sendo o financiamento imobiliário um dos modelos mais escolhidos
Crédito: R.R. Rufino/ Divulgação
Os últimos dados divulgados sobre
deficit habitacional no Brasil datam de março do ano passado (com ano base de
2019), quando a Fundação João Pinheiro - em parceria com o Ministério do
Desenvolvimento Regional (MDR) – publicou que, no país, faltam 5,8 milhões de
moradias, com o cenário apresentando tendência de aumento nos próximos anos. Um
dos principais componentes desse índice (e seu crescimento) é o ônus do aluguel
urbano seguido do aumento populacional. Segundo a Fundação Getulio Vargas
(FGV), o ano de 2021 acumulou uma alta de 17,78% no Índice Geral de Preços –
Mercado (IGP-M), indicador usado pela grande maioria dos contratos de aluguel
para calcular o reajuste.
Mais do que nunca, portanto, ter a casa
própria continua sendo um dos maiores sonhos das famílias brasileiras. Para
isso, existem algumas formas facilitadas de aquisição do imóvel, entre elas, o
financiamento imobiliário, um dos modelos mais escolhidos. Porém, ao optar por
essa modalidade de pagamento, é preciso conhecer suas diferentes
possibilidades. Luciana Hoffmann, coordenadora do departamento de financiamento
Pessoa Física da Yticon, construtora do Grupo A.Yoshii, explica quais são e
como funcionam. Confira:
Modalidades de financiamento
Imobiliário: SFH e SFI
Antes de tudo, é preciso saber que há
duas modalidades de financiamento imobiliário (casas e apartamentos
residenciais ou comerciais) por meio de bancos públicos e privados: o Sistema
Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). “Pelo
SFH é possível financiar imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão e os fundos
são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Já pelo SFI, pode-se financiar
imóveis residenciais ou qualquer outro tipo de imóvel acima de R$ 1,5 milhão,
do qual o fundo é proveniente do Mercado de Capitais”, detalha.
Na modalidade SFH, ela explica que o
FGTS pode ser usado como entrada na compra do imóvel, desde que o comprador se
enquadre nos requisitos estipulados pelo Governo Federal, sendo que até 80% do
valor ainda pode ser financiado seguindo as condições das taxas de juros
cobradas por cada instituição bancária.
Tipos de taxas e juros
A parcela final do financiamento é
composta pelo valor da parcela (amortizada), acrescido de juros fixos,
indexador, seguro Danos Físicos do Imóvel, Seguro Morte por Invalidez e Taxa
Administrativa. As taxas de juros, em geral, são fixas. “O que muda é o
indexador, que pode ser baseado na Taxa Referencial, Índice Nacional de Preços
ao Consumidor Amplo (IPCA) – que varia conforme a inflação – e Poupança, também
chamada de Poupe Mais”, diferencia Luciana.
Para se ter uma ideia, em 2020, antes da
pandemia, o governo alcançou um valor histórico do Sistema Especial de
Liquidação e de Custódia (Selic), de apenas 2%, o menor patamar da história.
Contudo, desde junho de 2021, a taxa vem subindo gradativamente e fechou o ano
em 9,25%. “Geralmente, as instituições flexibilizam as taxas de juros para quem
já é cliente do banco, ou se já possui conta aberta, bem como pelo número de
movimentações e aplicações.”
Escolha o sistema de cobrança
Escolhida a forma de financiamento e o
indexador, é hora de escolher o sistema de cobrança. Ela pontua que existem
três que podem ser aplicados no financiamento: Tabela Price, Sistema de
Amortização Constante (SAC) e Sistema de Amortização Crescente (Sacre).
Conforme a coordenadora de financiamento, na Tabela Price, as prestações
possuem valor fixo com juros já embutidos. “Na composição das parcelas, os
juros são decrescentes e as amortizações crescentes”, explica.
Já no SAC, o valor das parcelas diminui
com o tempo, já que, como o nome indica, o valor da amortização é constante e
somente os juros diminuem. O Sacre, por sua vez, é uma união entre a Price e a
SAC. “No começo, as parcelas terão um valor mais alto e, a partir de certo
momento, começam a diminuir. Isso porque, o valor da amortização cresce ao
longo do tempo, enquanto os juros diminuem. Num determinado momento, o valor da
amortização para de aumentar e também começa a diminuir.”
Departamento especializado
A construtora Yticon dispõe de um
departamento especializado em atender os clientes que pretendem financiar o
imóvel. Para isso, ao adquirir um imóvel na planta, os agentes da empresa
apresentam as taxas de financiamento praticadas no mercado, fazem análises com
as instituições bancárias e acompanham todo o processo escolhido pelo
cliente. “Ao escolher o imóvel, ele irá pagar de 20% a 30% do valor do
imóvel para a construtora durante a obra, sempre corrigindo o saldo pelo Índice
Nacional de Custo da Construção (INCC). Até a data de entrega da obra, deverá
quitar com recursos próprios ou procurar uma linha de crédito com uma instituição
financeira”, orienta.
Financiamento Programa Casa Verde e
Amarela (PCVA)
No Programa Casa Verde e Amarela (PCVA),
o cliente entra já com o processo de financiamento na escolha da unidade. “Isso
permite que ele já consiga as condições do programa atuais e, nesse caso,
somente assinará o contrato de compra e venda com a construtora se o crédito
estiver aprovado junto à instituição. Para esse modelo de negócio, a Yticon
também atua de forma pró ativa, buscando as novidades e atualizações do
programa, treinando os corretores e acompanhando de perto cada análise de
crédito que é encaminhada aos correspondentes.” O programa federal tem suas
especificidades de financiamento, no qual os beneficiários ainda podem receber
subsídio para a entrada do imóvel. Há dois meses, o governo do Paraná também
lançou o programa Casa Fácil Paraná, que oferece mais R$ 15 mil de subsídio na
compra do imóvel enquadrado no PCVA.
Sobre a Yticon
Construção e Incorporação
A Yticon é uma
construtora e incorporadora que atua há mais de dez anos nas cidades de
Londrina, Maringá e Cambé, no Paraná, e Presidente Prudente, em São Paulo. A
empresa do Grupo A.Yoshii desenvolve empreendimentos econômicos, localizados em
regiões de potencial valorização, especialmente para quem quer conquistar o primeiro
imóvel. A Yticon já construiu mais de 5 mil unidades, todas entregues
rigorosamente no prazo, somando mais de 500 mil metros quadrados de área
construída. Mais informações: www.yticon.com.br.
Sobre o Grupo A.Yoshii
Fundado há mais de 55 anos, o Grupo A.Yoshii já construiu mais de 2 milhões de metros quadrados do Sul ao Nordeste do Brasil, entre obras industriais, edifícios corporativos e residenciais, escolas, universidades, teatros e centros esportivos. É composto pela A.Yoshii Engenharia, com sólida atuação em construções de edifícios residenciais e comerciais de alto padrão em Londrina, Maringá, Curitiba e Campinas; pela Yticon Construção e Incorporação, que realiza empreendimentos econômicos, localizados em regiões de potencial valorização em municípios do Paraná; e pelo Instituto A.Yoshii, voltado para a inserção social e a democratização cultural. Além disso, atua em Obras Corporativas, atendendo grandes corporações em suas plantas industriais, nos mais variados segmentos da economia, como papel e celulose, alimentício, químico, agronegócio, energia, assim como usinas sucroalcooleiras, centros logísticos, plantas automobilísticas, entre outros. Mais informações: www.ayoshii.com.br.
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