Sobre a importância da realização dos leilões urbanos de potencial construtivo

*Silvio Luís Sanchez

O setor da construção civil é competente e trabalha em condições adversas, sempre com muito risco e que, acompanhado da morosidade do Estado na aprovação de projetos, quer por falta de estrutura publica adequada, quer por falta de funcionários motivados, balizados por uma legislação ambígua e muito severa, torna empreender no Brasil um ato de real bravura.

No entanto, o setor da construção civil deverá registrar, no ano de 2021, o maior crescimento nos últimos 10 anos, registrando índices recordes não atingidos desde 2012. Dados do Novo Caged, divulgados pelo Ministério do Trabalho, mostram que o setor gerou, de janeiro a agosto de 2021, quase 238 mil novos postos de trabalho com carteira assinada. Também o melhor resultado para o período desde 2012.

A evolução dos indicadores de atividade do setor em todo o país, conforme os dados da Sondagem Indústria da Construção, realizada pela CNI, com o apoio da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), mostra que em julho, agosto e setembro o nível de atividade foi de 50,4 pontos. Indicador maior só ocorreu em 2010, quando era de 54,5 ponto.

Nesse sentido, é um setor que deve merecer toda a atenção de governos e órgãos públicos e se utilizar de todos os mecanismos existentes e disponíveis para incremento de atividades e geração não só de empregos, como também de recursos advindos da arrecadação de impostos.

Por exemplo, ao longo dos últimos 25 anos, a Prefeitura aderiu a venda de potenciais construtivos. Ou seja, para o Construtor poder erigir um prédio maior e economicamente viável, ele tem de pagar no momento das aprovações aos cofres municipais. Este pagamento depende da localização do terreno e pode ser feito através de simples outorga onerosa – a prefeitura calcula e cobra diretamente, sempre com pagamento antecipado, ou através de CEPAC´s (Certificados de Potencial Construtivo) quando o terreno está localizado em áreas de operações urbanas consorciadas.

Assim, há mais de 20 anos vem ocorrendo leilões públicos dos títulos, elaborados pela SP Urbanismo, capitaneados pelo Banco do Brasil, auditados pela Caixa Econômica Federal e autorizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), vendidos a mercado balcão através da B3 (Bolsa de Valores de São Paulo).

Importante ressaltar que todos os recursos obtidos nos leilões devem ser exclusivamente utilizados em benfeitorias dentro do perímetro da Operação Urbana, tornando a operação uma excelente ferramenta de desenvolvimento urbano e social.

Porque então não incentivar a sua realização? Denominados CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município de São Paulo, através da SP URBANISMO, utilizados como meio de pagamento de Contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico Adicional dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m2 para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.

Essa é uma solução inteligente para conciliar dois interesses igualmente importantes, de um lado a necessidade de recursos para construção popular e do outro lado a iniciativa privada, que através desse leilão pode gerar empregos e novos impostos. Trata-se então de uma ferramenta de captação utilizada com sucesso há mais de 20 anos pelo Município de São Paulo que merece ser incentivada.

*Silvio Luís Sanchez é engenheiro civil, especializado em gerenciamento de empreendimentos na área de construção civil imobiliária e sócio fundador da MSB Sanchez Construtora e Incorporadora Ltda.