Para que se paga o condomínio e o que compõe essa taxa?

José Roberto Iampolsky*

 

Na lista das maiores despesas de grande parte das famílias brasileiras está a taxa condominial, que pode chegar a R$ 15 mil, em alguns casos.

A taxa do condomínio é obrigatória. Tanto inquilinos quanto proprietários devem pagá-la. Caso ela não seja honrada, faltarão recursos para pagar as despesas e o condomínio pode ficar inadimplente, tendo que recorrer a mais cobranças direcionadas aos outros moradores que estão em dia com seus pagamentos.

A boa notícia é que é possível reduzir custos em até 30% em alguns casos. As negociações vão depender da boa administração e do comprometimento dos moradores.

Mas, afinal, uma pergunta que permeia rotineiramente a cabeça das pessoas é para que elas pagam o condomínio e para onde vai o dinheiro arrecadado?

É preciso entender que a taxa de condomínio é um valor arrecadado mensalmente dos moradores. Ela tem o propósito de custear serviços importantes, como segurança, impostos, conta de água, manutenção das áreas comuns do prédio e gastos com produtos de limpeza, por exemplo. Para calcular a taxa de condomínio, é preciso avaliar todos os gastos do prédio.

O valor da taxa pode variar de acordo com a região onde está o edifício, o seu tamanho e o número de moradores. Existem prédios que cobram a taxa por unidade, considerando o mesmo valor para todos os apartamentos. Por outro lado, há prédios que preferem a cobrança por fração ideal, em que moradores das unidades maiores, como coberturas e áreas privativas, quitam um valor proporcional ao tamanho do seu imóvel.

Como é calculada a taxa de condomínio

A taxa de condomínio pode ser cobrada de duas formas: em uma taxa fixa, que se mantém todos os meses, ou por rateio. O valor fixo precisa ser calculado e aprovado previamente em assembleia. Quanto ao rateio, o valor muda a cada mês. Isso porque as despesas do condomínio são orçadas mensalmente e o montante é dividido pelo número de apartamentos.

No caso da taxa fixa, é necessário identificar todas as despesas mensais, considerando contas, serviços, salários e manutenção, e projetar as despesas para os próximos 12 meses.

Também é essencial conter as despesas extras, como reparos de aparelhos, e usar um índice que permita prever o aumento dos custos com o passar do tempo.

Entendendo os custos

Em primeiro lugar, é preciso compreender o que faz um condomínio ser mais caro ou barato.

São seis os principais grupos de despesas:

• Mão de obra (CLT ou terceirizada) – 45 % a 70% das despesas;
• Tributos e benefícios relacionados a empregados – 20% a 30%;
• Água e esgoto, gás encanado – 10% a 15% das despesas;
• Energia elétrica – 5% a 10% das despesas;
• Elevadores – 5% a 10% das despesas;
• Inadimplência – até 15% da receita, que acaba virando despesa.

Cerca de 70% a 85% das despesas são básicas. O que diferencia um condomínio de outro é o número de condôminos. Em um condomínio com dez apartamentos, o número dos que pagam as despesas é muito pequeno, o que torna a conta mais cara. Já em um condomínio com 200 unidades, por exemplo, quando mantido o princípio de uma única portaria, terá acréscimo apenas na despesa de luz e elevadores. Além disso, sobre o custo com a água, a Sabesp usa uma tarifa social que deixa o metro cúbico mais barato em função do maior número de apartamentos. Sendo assim, a taxa condominial é menor.

Todo prédio precisa ter um fundo de reserva para garantia em caso de imprevistos. Por esse motivo, no valor do condomínio costuma estar incluído um valor adicional, que vai para esse fundo. A taxa de reserva também pode mudar de local para local, podendo ser recolhida como uma porcentagem da taxa de condomínio ou como um custo fixo.

Reduzindo gastos

Para reduzir custos, uma das primeiras medidas é analisar a folha de pagamentos. Revisar contratos antigos de manutenção também é recomendável. Outra medida importante, especialmente em imóveis antigos, é realizar uma vistoria nos sistemas hidráulico e elétrico a fim de se descobrir vazamentos e outros problemas. Afora isso, é possível fazer campanhas para o uso consciente destes recursos e instalar dispositivos de controle de iluminação nas áreas comuns.

Como se pode ver, a taxa de condomínio é, portanto, fundamental para a manutenção dos prédios, a segurança e o bem-estar dos moradores.

*José Roberto Iampolsky é CEO da Paris Condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e alugueis, que atua em São Paulo, interior e litoral. www.pariscondominios.com.br.