Isenção de Imposto de Renda sobre imóvel é ampliada pela Receita Federal
Dr. Leandro Nagliate, advogado especialista em
direito tributário
Divulgação: N&M
A edição recente da Instrução Normativa
(IN) nº 2.070 ampliou as possibilidades de isenção de Imposto de Renda (IRPF)
sobre ganho de capital com a venda de imóvel. Agora, os recursos provenientes
da comercialização de uma casa ou apartamento podem ser usados, no prazo de
seis meses, para amortizar e também quitar um financiamento imobiliário
contratado em período anterior à venda.
Em voga por 17 anos, as vendas de
imóveis só eram isentas de Imposto de Renda se o valor do negócio fosse
utilizado para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até seis meses. A
isenção de IRPF, vale destacar, ainda é observada em outras situações. Uma
delas se aplica a imóvel adquirido antes de 1969 e também no caso de o
contribuinte ter apenas uma casa ou apartamento e vender o bem por até R$ 440
mil sem ter realizado ação semelhante nos últimos cinco anos. Bem com valor
inferior a R$ 35 mil ou desapropriado por meio de reforma agrária também está
isento.
A recente IN nº 2.070 veio para
modificar o artigo 2º da IN nº 599, de 2005, que trata da regulamentação da
isenção do IRPF. O benefício está previsto no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005,
a chamada Lei do Bem.
Há um ponto fundamental a observar nesta
nova Instrução Normativa. Antes, a Receita Federal tinha um entendimento
restritivo a respeito da isenção. Na prática, a família interessada em um novo
imóvel residencial procura adquiri-lo antes de vender o atual, justamente para
ter onde morar, caso o negócio venha a ser concretizado. Mas o contribuinte que
pretendia aplicar os recursos em financiamento anterior à venda do imóvel
precisava, necessariamente, recorrer à Justiça para obter o benefício.
Neste sentido, há decisões favoráveis
aos contribuintes nos Tribunais Regionais Federais (TRFs) da 3ª e da 4ª Região,
sediadas respectivamente em São Paulo e Porto Alegre, e também no Superior
Tribunal de Justiça (STJ). Na interpretação dos julgadores, o artigo 39 da Lei
do Bem não impõe qualquer restrição (REsp nº 1668268 e processos nº
5001055-03.2020.4.03.6135 e nº 5005342-82.2020.4.04.2007).
A jurisprudência favorável ao
contribuinte levou a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN) a incluir o
tema em sua “Lista de Dispensa de Contestar e Recorrer” – item 1.22, subitem
“aa”.
Há um entendimento de que a IN nº 2.070
não criou uma nova hipótese de isenção, mas explicitou o seu alcance com a
edição da Lei do Bem. Por isso, o contribuinte que fez o pagamento do IRPF
sobre ganho de capital nos casos em que houve financiamento anterior tem a
oportunidade de pedir a restituição. É preciso observar o prazo prescricional,
ou seja, cinco anos contados a partir da venda do imóvel.
Neste ponto da leitura, consideramos
importante chamar a atenção do leitor justamente para os seis meses de prazo
para a isenção do IRPF. Quem perde este calendário é obrigado a pagar de 15% a
22% de Imposto de Renda sobre o lucro obtido com a venda de uma casa ou
apartamento. O artigo 21 da Lei nº 8.981, de 1995, prevê esta incidência.
De forma bem didática, se alguém compra
um imóvel por R$ 500 mil e o vende três anos depois por R$ 800 mil, terá um
ganho de capital de R$ 300 mil. O imposto incidiria sobre este valor. No caso
de ganho de capital de até R$ 5 milhões, a alíquota é de 15%.
A mudança decorrente da IN nº 2.070 traz
em si benefícios importantes. Talvez o mais significativo seja o aquecimento do
mercado imobiliário, com mais brasileiros incentivados a investir em uma nova
moradia e melhorar a qualidade de vida de suas famílias.
*Leandro Nagliate – OAB/SP 220.192. Advogado formado em 2003 pela PUC de Campinas, é especialista em direito canônico, previdenciário e tributário. Leandro é sócio da Nagliate e Melo Advogados, em Campinas.
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