Mercado imobiliário: conheça as cotas de empreendimento, que não são FIIs e rendem até 24%
Ela é a maneira que uma construtora capta
recursos junto a pessoas físicas para dar início a uma obra, oferecendo em
troca um percentual que varia de 18% a 24% ao ano
As cotas de empreendimento imobiliário
são a maneira pela qual uma construtora capta recursos junto a pessoas físicas para
dar início a uma obra, oferecendo em troca um percentual sobre o capital
investido.
“Na prática, esta modalidade se
posiciona como uma opção de investimento capaz de aliar a segurança do mercado
imobiliário com uma taxa de lucro elevada, cujos ganhos variam de 18% a 24% ao
ano”, explica Jonata Tribioli, especialista em cotas de empreendimento da
Neoin, construtora e incorporadora de São Paulo.
Mas como funcionam? Ao começar uma
construção, é preciso capital para adquirir materiais, comprar o terreno, custos
de projeto, pagar a mão de obra, entre outras coisas. Uma das formas de
levantar esse montante é por meio de financiamento bancário.
Contudo, a burocracia exigida pelas
instituições faz com que os recursos demorem a ser liberados e seu tempo não
condiz com o timing das obras. Para agilizar o processo, as empresas recorrem
às cotas de empreendimento.
Por meio delas, o dinheiro entra
rapidamente na conta da construtora, que consegue dar início aos trabalhos e
mantê-los até que os recursos dos bancos fiquem disponíveis.
Apesar de bastante tradicional no
mercado imobiliário, trata-se de uma modalidade de investimento ainda
desconhecida da maioria do público. “Isso acontece porque as empresas sempre
preferiram trabalhar com um número reduzido de pessoas para facilitar a gestão,
focando em um grupo seleto de milionários capaz de fazer grandes aportes”, diz
Tribioli.
Na prática, o acesso às cotas de
empreendimento imobiliário ficava restrito apenas a estas pessoas, que eram as
únicas com condições de fazer os aportes mínimos exigidos a partir de um
milhão. Felizmente, este cenário mudou nos últimos anos, e hoje já é possível
encontrar opções de investimento a partir de R$ 10 mil.
Um dos principais atrativos das cotas de
empreendimento imobiliário está na sua alta lucratividade aliada à segurança de
vincular o capital a um setor historicamente estável e pouco suscetível a
crises.
Ao adquirir uma cota de empreendimento
imobiliário, o investidor paga pelo valor de construção do metro quadrado junto
ao incorporador, que ao final da obra será negociado pelo valor de mercado da
região em que está localizado o empreendimento.
“E é justamente essa diferença entre o
preço de custo e o preço de venda do metro quadrado que garante ao cotista um
ganho significativo”, explica o especialista da Neoin.
Para se tornar um cotista, a pessoa deve
participar de uma rodada de investimentos junto à construtora de seu interesse.
Durante o evento, a empresa irá apresentar os projetos em desenvolvimento e as
cotas previstas para cada um deles, que podem variar tanto no valor mínimo de
aporte quanto no tempo que o capital deve ficar alocado. O acordo é formalizado
por meio de um contrato na forma de Sociedade de Conta de Participação,
garantindo à construtora os recursos necessários para se viabilizar a obra e ao
investidor o retorno previsto ao final do prazo acordado.
A Sociedade em Conta de Participação é
um instrumento jurídico previsto nos artigos 991 a 996 da lei 10.406/2002,
também conhecida como Novo Código Civil brasileiro.
Neste tipo de contrato, a empresa
responsável entra como sócia ostensiva, arcando com todas as exigências legais
e burocráticas. “O investidor, por outro lado, aparece apenas como sócio
oculto, também chamado de sócio participante, fazendo os aportes para viabilizar
o projeto”, comenta Tribioli.
Em termos práticos, a construtora entra
nas cotas de empreendimento com a missão de administrar o projeto, adquirir
materiais, contratar trabalhadores, executar as obras, cumprir os prazos,
recolher os impostos e negociar as unidades.
Já os cotistas disponibilizam capital
para viabilizar o empreendimento, e recebem os lucros através da apuração dos
resultados financeiros. Os pagamentos são feitos na forma de dividendos, sobre
os quais não incidem tributos.
Contudo, os investidores não participam da vida jurídica da empresa e não têm nenhum tipo de obrigação legal sobre o projeto imobiliário. Deste modo, caso aconteça qualquer problema na Justiça, ele não será envolvido.
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