Quer investir no mercado imobiliário fora da bolsa? Conheça as cotas de empreendimento, as novas queridinhas do investidor
Ela é a maneira que uma construtora capta
recursos junto a pessoas físicas para dar início a uma obra, oferecendo em
troca um percentual que varia de 18% a 24% ao ano
As
cotas de empreendimento imobiliário são a maneira pela qual uma construtora
capta recursos junto a pessoas físicas para dar início a uma obra, oferecendo
em troca um percentual sobre o capital investido.
"Na
prática, esta modalidade se posiciona como uma opção de investimento capaz de
aliar a segurança do mercado imobiliário com uma taxa de lucro elevada, cujos
ganhos variam de 18% a 24% ao ano", explica Jonata Tribioli, especialista
em cotas de empreendimento da Neoin, construtora e incorporadora de São Paulo.
Mas
como funcionam? Ao começar uma construção, é preciso capital para adquirir
materiais, comprar o terreno, custos de projeto, pagar a mão de obra, entre
outras coisas. Uma das formas de levantar esse montante é por meio de
financiamento bancário.
Contudo,
a burocracia exigida pelas instituições faz com que os recursos demorem a ser
liberados e seu tempo não condiz com o timing das obras. Para agilizar o
processo, as empresas recorrem às cotas de empreendimento.
Por
meio delas, o dinheiro entra rapidamente na conta da construtora, que consegue
dar início aos trabalhos e mantê-los até que os recursos dos bancos fiquem
disponíveis.
Apesar
de bastante tradicional no mercado imobiliário, trata-se de uma modalidade de
investimento ainda desconhecida da maioria do público. "Isso acontece
porque as empresas sempre preferiram trabalhar com um número reduzido de
pessoas para facilitar a gestão, focando em um grupo seleto de milionários
capaz de fazer grandes aportes", diz Tribioli.
Na
prática, o acesso às cotas de empreendimento imobiliário ficava restrito apenas
a estas pessoas, que eram as únicas com condições de fazer os aportes mínimos
exigidos a partir de um milhão. Felizmente, este cenário mudou nos últimos
anos, e hoje já é possível encontrar opções de investimento a partir de R$ 10
mil.
Um
dos principais atrativos das cotas de empreendimento imobiliário está na sua
alta lucratividade aliada à segurança de vincular o capital a um setor
historicamente estável e pouco suscetível a crises.
Ao
adquirir uma cota de empreendimento imobiliário, o investidor paga pelo valor
de construção do metro quadrado junto ao incorporador, que ao final da obra
será negociado pelo valor de mercado da região em que está localizado o
empreendimento.
"E
é justamente essa diferença entre o preço de custo e o preço de venda do metro
quadrado que garante ao cotista um ganho significativo", explica o
especialista da Neoin.
Para
se tornar um cotista, a pessoa deve participar de uma rodada de investimentos
junto à construtora de seu interesse. Durante o evento, a empresa irá
apresentar os projetos em desenvolvimento e as cotas previstas para cada um
deles, que podem variar tanto no valor mínimo de aporte quanto no tempo que o
capital deve ficar alocado.
O
acordo é formalizado por meio de um contrato na forma de Sociedade de Conta de
Participação, garantindo à construtora os recursos necessários para se
viabilizar a obra e ao investidor o retorno previsto ao final do prazo
acordado.
A
Sociedade em Conta de Participação é um instrumento jurídico previsto nos
artigos 991 a 996 da lei 10.406/2002, também conhecida como Novo Código Civil
brasileiro.
Neste
tipo de contrato, a empresa responsável entra como sócia ostensiva, arcando com
todas as exigências legais e burocráticas. "O investidor, por outro lado,
aparece apenas como sócio oculto, também chamado de sócio participante, fazendo
os aportes para viabilizar o projeto", comenta Tribioli.
Em
termos práticos, a construtora entra nas cotas de empreendimento com a missão
de administrar o projeto, adquirir materiais, contratar trabalhadores, executar
as obras, cumprir os prazos, recolher os impostos e negociar as unidades.
Já
os cotistas disponibilizam capital para viabilizar o empreendimento, e recebem
os lucros através da apuração dos resultados financeiros. Os pagamentos são
feitos na forma de dividendos, sobre os quais não incidem tributos.
Contudo, os investidores não participam da vida jurídica da empresa e não têm nenhum tipo de obrigação legal sobre o projeto imobiliário. Deste modo, caso aconteça qualquer problema na Justiça, ele não será envolvido.
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