Investimentos em leilões imobiliários na justiça do trabalho

Por Luis Antonio de Melo Guerreiro, Advogado Associado do Guerreiro e Andrade Sociedade de Advogados, Especialista em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito – EPD), com Extensão pela FGV

Com a atual crise econômica enfrentada no Brasil, os investidores ficaram mais céticos com a insegurança na aplicação na bolsa de valores ou em outros fundos de investimentos, sejam eles conservadores ou radicais.

De qualquer sorte, muitas pessoas físicas e jurídicas possuem dinheiro em caixa, mas não sabem muito bem onde e como utilizá-lo, inclusive com pessoas exteriorizando seus valores em outros países com receio de permanecer guardado no Brasil.

Porém, com a política da repatriação dos valores inseridos no exterior sem declaração no Imposto de Renda, aos poucos, estão sendo repatriados referidos valores, mesmo com a cobrança de impostos e multas.

Isso gera valores em caixa que ficam parados, aplicados em contas financeiras, ou à procura de investimentos aceitáveis e com menos riscos.

Para estes e outros investidores, deve ser apresentada a modalidade de leilões judiciais, mais precisamente na esfera trabalhista. São leilões públicos, em que são apresentados, para arrematação, imóveis de todos os tipos e valores: rurais e urbanos.

E por que procurar leilão imobiliário na Justiça do Trabalho? Quais as vantagens, se há os mesmos leilões nos demais âmbitos da Justiça Brasileira, tais como na Justiça Federal e Justiça Estadual?

O leilão na Justiça do Trabalho possui maiores chances de arrematação, uma vez que envolve dívidas trabalhistas, consequentemente consideradas alimentares. Isso porque o trabalhador, após vencer uma determinada ação trabalhista de forma parcial ou total, recebe o direito ao crédito com valores atualizados com juros e correção monetária.

Esse crédito trabalhista possui prioridade diante de todos os demais créditos e direitos que possam recair sobre o imóvel, inclusive créditos tributários, exceto créditos atrelados ao próprio imóvel em caso de financiamento imobiliário. Mas prevalece sobre todos os demais créditos. Está aí a uma maior certeza de propriedade do bem com a arrematação no leilão.

Esse crédito é analisado e apresentado processualmente por cálculos com valores consideráveis a ponto de comprometer um bem imóvel.

Estes valores, muitas vezes, são maiores que muitos bens móveis. Então, a empresa, ou até mesmos os seus sócios, sem condições de pagar o crédito do trabalhador, sofrem penhoras em seu patrimônio imobiliário, que são suficientes para garantir o débito trabalhista.

Após discussão final sobre o valor real do crédito devido ao trabalhados, inicia-se a fase de pagamento ou apresentação de bens à penhora pelo próprio devedor (empresa), e em não havendo pagamento é expedido pelo juiz do trabalho, mandado de penhora e avaliação.

Importante ressaltar que todos os procedimentos estão previstos na Consolidação das Leis do Trabalho e no Código de Processo Civil.

Então, com a expedição do mandado de penhora e avaliação, o Oficial de Justiça realiza a penhora, e no mesmo ato, a avaliação do bem pelo valor de mercado. Neste momento, poderão surgir divergências sanadas com laudos técnicos informando o real valor imobiliário do imóvel.

Ultrapassada as fases de embargos, o imóvel é levado à hasta pública para arrematação. A hasta pública é comunicada com antecedência para que os interessados e as partes possam tomar conhecimento das reais condições burocráticas do imóvel.

Neste momento, escritórios de advocacias especializados fazem uma análise de risco, que incluem um parecer técnico jurídico e até mesmo imobiliário.

Chegado o dia previsto para o leilão judicial, os interessados poderão acompanhar via presencial no local indicado, com antecedência de data e hora, ou via eletrônica, com cadastro prévio no site indicado pela Justiça do Trabalho.

A arrematação poderá ser feita pelo percentual de até 50% (cinquenta por cento) sobre o valor de avaliação atribuído pelo oficial de justiça, além de 5% a serem pagos ao leiloeiro oficial indicado.

Os valores do imóvel deverão e poderão ser pagos nos seguintes formatos:

Um imóvel avaliado em R$ 700.000,00 poderá ir à leilão por R$ 350.000,00 e arrematado, após lanços realizados, por R$ 420.000,00, ou seja, por 70% do valor avaliado do bem. Deste valor, devem ser acrescentados os 5% a ser pagos ao leiloeiro, além de dívidas que possam pairar sobre o bem, tais como dívida de IPTU ou mesmo de condomínio (antecipadamente previstos no parecer técnico do imóvel pelo escritório de advocacia).

No dia do leilão, o imóvel poderá ser arrematado mediante os lanços e pagamentos devidos, sendo certo que o maior lanço arrematará o bem.

Após arremate e pagamentos de taxas devidamente realizados e comprovados nos autos do processo, será expedida a carta de arrematação pelo juiz que deverá ser levada à registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente para ser aberto o direito de propriedade sobre o imóvel, podendo ser negociado a qualquer tempo, inclusive permitindo a moradia do próprio arrematante, caso haja interesse.

Todavia, pode haver embargos ou ação que anule a arrematação do bem. Contudo, todos os valores despendidos com a arrematação, leiloeiro e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) devem ser devolvidos para o investidor devidamente corrigidos.

Então, como pode ser observado, o investimento em leilões imobiliários é uma ótima opção para pessoas interessadas e com numerários mal aplicados ou parados.