Sistema eletrônico de registros públicos moderniza setor imobiliário e aperfeiçoa o ambiente de negócios no Brasil
por Marcos Prado, Daniel Pettersen,
Vinicius Martins
Marcos Prado, sócio do Cescon Barrieu
Advogados
O Congresso Nacional aprovou, com algumas
emendas, a MP 1085/2021, que estabelece novas regras importantes para a
legislação imobiliária, disciplinando um sistema eletrônico e com interconexão
entre todos os cartórios do País. A MP teve por objeto abarcar diversas
demandas da sociedade e do setor imobiliário em modernizar as estruturas
relacionadas ao sistema registral brasileiro, no intuito de ser uma ferramenta
eficiente e ágil para recolocar o Brasil em um nível melhor de ambiente de
negócios privados. Com isso, também busca-se reduzir burocracias e custos de
transação imobiliária, quando comparado a outros países concorrentes e em
desenvolvimento, em avaliações econômicas internacionais, como o relatório Doing Business.
A MP regulamenta o sistema eletrônico de
registros públicos (SERP) e passa a obrigar que todos os cartórios realizem
seus atos e negócios jurídicos com o envio de documentos, títulos e certidões
em formato eletrônico e via sistema interconectado nacionalmente entre as
serventias, incluindo serviços de divulgação de índices e indicadores
estatísticos registrais imobiliários para os órgãos públicos interessados,
bancos, investidores e o mercado em geral. O sistema eletrônico de registro
imobiliário, que já estava previsto desde 2009 na Lei
11.977, vai conectar as bases de dados de todos os cartórios do Brasil e
será implantado e gerido pelo Operador Nacional do Sistema de Registro
Eletrônico de Imóveis (ONR), entidade civil de direito privado sem fins
lucrativos, seguindo a regulamentação da Corregedoria do Conselho Nacional de
Justiça (CNJ).
Com previsão de ser implantado até 31 de
janeiro de 2023, o SERP será capaz de fornecer informações, de maneira mais
segura e em âmbito nacional, sobre garantias reais imobiliárias de origem
legal, convencional ou processual, contratos de arrendamento mercantil ou
financeiro e cessões de crédito, dentre outros. Isso trará grandes facilidades,
dispensando os Oficiais de Registro de Imóveis da função de imprimir certidões
físicas de inteiro teor, presencialmente no balcão dos Cartórios, que passarão
a ser fornecidas de forma remota, unificada, resumida aos itens em vigor e
eletrônica, em âmbito nacional.
Outra facilidade para ampliar o acesso aos
serviços digitais é o uso, previsto na MP, de uma assinatura eletrônica
avançada, com procedimentos de confirmação do usuário e da integridade de
documentos em formato eletrônico diferentes da chave pública ICP-Brasil,
sistema pelo qual entidades particulares credenciadas cobram para emitir
certificados digitais.
A MP também traz outras alterações
importantes para o setor imobiliário, como aquelas na Lei nº 13.097/15, que
fortalece o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e a
inoponibilidade de situações jurídicas não constantes da matrícula a terceiros
adquirentes e/ou credores de boa-fé, ressalvadas as exceções legais, o que
aumenta a segurança jurídica das transações imobiliárias, ajuda a diminuir
custos desnecessários com auditorias legais intermináveis e acaba fomentando a
atividade econômica no setor imobiliário.
A MP altera, ainda, a Lei 4.591/64, que
dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Por
exemplo, regulamenta melhor a extinção do patrimônio de afetação com a
averbação da construção, abre a possibilidade de averbação da afetação das
unidades após a extinção das obrigações do incorporador, fixa o prazo de 10
dias úteis para os Oficiais de Registro de Imóveis apresentarem eventuais
exigências que julgarem necessárias ao registro dos memoriais de incorporação,
prevê que o registro do memorial de incorporação e de instituição dos
condomínios sobre frações ideais constituem um ato registral único, com redução
de emolumentos registrais, cria novo procedimento de fiscalização dos
adquirentes e da comissão de representantes, com a possibilidade de destituição
extrajudicial do incorporador inadimplente, dentre outras novidades importantes
ao setor de incorporação imobiliária.
Ainda em matéria de Registros Públicos
(Lei 6.015/73), a MP também estabelece a realização de registros, escrituração
e recepção de atos em meio 100% eletrônico, estabelece prazo em dias úteis para
a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a prática de
atos pelos Oficiais de Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos
e de Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Também cria uma certidão simplificada
e unificada contendo as principais informações atuais válidas e relativas ao
imóvel e ao seu respectivo titular, como a descrição, número de contribuinte,
direitos, ônus e demais restrições, judiciais e administrativas, em vigor.
O texto ainda estabelece prazos máximos
para a emissão de certidões a contar do pagamento dos emolumentos, além de
dispensar o registro múltiplo de títulos e documentos nos Cartórios de Registro
de Títulos e Documentos dos domicílios de todas as partes, bastando o registro
em uma única localidade.
Dentre as emendas, destacam-se a
manutenção da irretratabilidade dos contratos firmados no âmbito da
incorporação imobiliária, a possibilidade de adjudicação compulsória
extrajudicial de imóvel, bem como a caracterização de incorporação imobiliária
para a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou
loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.
O texto seguiu para sanção presidencial,
o que acontecerá nos próximos dias.
* Marcos Prado é sócio do Cescon Barrieu
Advogados na área de Direito Imobiliário.
* Daniel Pettersen e Vinicius Martins
são associados do Cescon Barrieu Advogados na área de Direito Imobiliário
Sobre o Cescon Barrieu
O Cescon Barrieu é um dos principais escritórios de advocacia do Brasil, trabalhando de forma integrada em cinco escritórios no Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador e Brasília) e, também, em Toronto, Canadá. Seus advogados destacam-se pelo comprometimento com a defesa dos interesses de seus clientes e pela atuação em operações altamente sofisticadas e muitas vezes inéditas no mercado. O objetivo do escritório é ser sempre a primeira opção de seus clientes para suas questões jurídicas mais complexas e assuntos mais estratégicos. www.cesconbarrieu.com.br
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