Sistema eletrônico de registros públicos moderniza setor imobiliário e aperfeiçoa o ambiente de negócios no Brasil

por Marcos Prado, Daniel Pettersen, Vinicius Martins

Marcos Prado, sócio do Cescon Barrieu Advogados

O Congresso Nacional aprovou, com algumas emendas, a MP 1085/2021, que estabelece novas regras importantes para a legislação imobiliária, disciplinando um sistema eletrônico e com interconexão entre todos os cartórios do País. A MP teve por objeto abarcar diversas demandas da sociedade e do setor imobiliário em modernizar as estruturas relacionadas ao sistema registral brasileiro, no intuito de ser uma ferramenta eficiente e ágil para recolocar o Brasil em um nível melhor de ambiente de negócios privados. Com isso, também busca-se reduzir burocracias e custos de transação imobiliária, quando comparado a outros países concorrentes e em desenvolvimento, em avaliações econômicas internacionais, como o relatório Doing Business.

A MP regulamenta o sistema eletrônico de registros públicos (SERP) e passa a obrigar que todos os cartórios realizem seus atos e negócios jurídicos com o envio de documentos, títulos e certidões em formato eletrônico e via sistema interconectado nacionalmente entre as serventias, incluindo serviços de divulgação de índices e indicadores estatísticos registrais imobiliários para os órgãos públicos interessados, bancos, investidores e o mercado em geral. O sistema eletrônico de registro imobiliário, que já estava previsto desde 2009 na Lei 11.977, vai conectar as bases de dados de todos os cartórios do Brasil e será implantado e gerido pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), entidade civil de direito privado sem fins lucrativos, seguindo a regulamentação da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Com previsão de ser implantado até 31 de janeiro de 2023, o SERP será capaz de fornecer informações, de maneira mais segura e em âmbito nacional, sobre garantias reais imobiliárias de origem legal, convencional ou processual, contratos de arrendamento mercantil ou financeiro e cessões de crédito, dentre outros. Isso trará grandes facilidades, dispensando os Oficiais de Registro de Imóveis da função de imprimir certidões físicas de inteiro teor, presencialmente no balcão dos Cartórios, que passarão a ser fornecidas de forma remota, unificada, resumida aos itens em vigor e eletrônica, em âmbito nacional.

Outra facilidade para ampliar o acesso aos serviços digitais é o uso, previsto na MP, de uma assinatura eletrônica avançada, com procedimentos de confirmação do usuário e da integridade de documentos em formato eletrônico diferentes da chave pública ICP-Brasil, sistema pelo qual entidades particulares credenciadas cobram para emitir certificados digitais.

A MP também traz outras alterações importantes para o setor imobiliário, como aquelas na Lei nº 13.097/15, que fortalece o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e a inoponibilidade de situações jurídicas não constantes da matrícula a terceiros adquirentes e/ou credores de boa-fé, ressalvadas as exceções legais, o que aumenta a segurança jurídica das transações imobiliárias, ajuda a diminuir custos desnecessários com auditorias legais intermináveis e acaba fomentando a atividade econômica no setor imobiliário.  

A MP altera, ainda, a Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e  incorporações imobiliárias. Por exemplo, regulamenta melhor a extinção do patrimônio de afetação com a averbação da construção, abre a possibilidade de averbação da afetação das unidades após a extinção das obrigações do incorporador, fixa o prazo de 10 dias úteis para os Oficiais de Registro de Imóveis apresentarem eventuais exigências que julgarem necessárias ao registro dos memoriais de incorporação, prevê que o registro do memorial de incorporação e de instituição dos condomínios sobre frações ideais constituem um ato registral único, com redução de emolumentos registrais, cria novo procedimento de fiscalização dos adquirentes e da comissão de representantes, com a possibilidade de destituição extrajudicial do incorporador inadimplente, dentre outras novidades importantes ao setor de incorporação imobiliária.

Ainda em matéria de Registros Públicos (Lei 6.015/73), a MP também estabelece a realização de registros, escrituração e recepção de atos em meio 100% eletrônico, estabelece prazo em dias úteis para a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a prática de atos pelos Oficiais de Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos e de Registro Civil de Pessoas Jurídicas. Também cria uma certidão simplificada e unificada contendo as principais informações atuais válidas e relativas ao imóvel e ao seu respectivo titular, como a descrição, número de contribuinte, direitos, ônus e demais restrições, judiciais e administrativas, em vigor.

O texto ainda estabelece prazos máximos para a emissão de certidões a contar do pagamento dos emolumentos, além de dispensar o registro múltiplo de títulos e documentos nos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos dos domicílios de todas as partes, bastando o registro em uma única localidade.

Dentre as emendas, destacam-se a manutenção da irretratabilidade dos contratos firmados no âmbito da incorporação imobiliária, a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel, bem como a caracterização de incorporação imobiliária para a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.

O texto seguiu para sanção presidencial, o que acontecerá nos próximos dias.

* Marcos Prado é sócio do Cescon Barrieu Advogados na área de Direito Imobiliário. 

* Daniel Pettersen e Vinicius Martins são associados do Cescon Barrieu Advogados na área de Direito Imobiliário

Sobre o Cescon Barrieu

O Cescon Barrieu é um dos principais escritórios de advocacia do Brasil, trabalhando de forma integrada em cinco escritórios no Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador e Brasília) e, também, em Toronto, Canadá. Seus advogados destacam-se pelo comprometimento com a defesa dos interesses de seus clientes e pela atuação em operações altamente sofisticadas e muitas vezes inéditas no mercado. O objetivo do escritório é ser sempre a primeira opção de seus clientes para suas questões jurídicas mais complexas e assuntos mais estratégicos. www.cesconbarrieu.com.br