Os riscos e vantagens de investir em FIIs

Hoje, encontramo-nos em situação de alta da taxa Selic, que vinha registrando aumentos a cada reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) desde março de 2021 e no momento está fixada em 13,75% ao ano (a.a.). Nesse contexto, é natural que haja um movimento de investidores para ativos mais conservadores. 

Apesar disso, constata-se o crescimento de um tipo bem específico de renda variável: em agosto deste ano, a B3 ultrapassou 1,8 milhão de investidores em fundos imobiliários (FIIs), segundo a última edição do boletim da bolsa de valores brasileira sobre o tema. A título de comparação, em dezembro do ano passado eram 1,5 milhão de investidores. Três anos antes, eram 208 mil.

Os FIIs foram constituídos no país pela Lei n. 8.668/1993, mas foi somente alguns anos depois que o primeiro fundo do gênero foi lançado. Se no início eram considerados uma classe alternativa de investimentos, o tempo mostrou que podem ser bastante rentáveis, tendo se tornado uma opção interessante em tempos de Selic baixa. Com os bons retornos, mantêm-se no radar dos investidores mesmo com a retomada das altas da taxa básica de juros.

Quando o investidor compra cotas de um FII, está entregando o dinheiro a um gestor para que a quantia seja aplicada no mercado imobiliário. A Lei n. 8.668/1993 prevê que os fundos devem distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% dos lucros semestralmente, mas é comum que a distribuição ocorra todos os meses.

O tipo mais comum de FII são os popularmente conhecidos como Fundos de Tijolo, que distribuem o que for arrecadado com a locação ou arrendamento de imóveis como lajes corporativas, shoppings, galpões, hotéis e até mesmo hospitais. Mas há, também, os Fundos de Papel/Fundos de Recebíveis Imobiliários, quando o dinheiro de quem adquire o título é emprestado a uma empresa, que oferece um imóvel em garantia, e os Fundos de Desenvolvimento, caracterizados pelo fato de que o fundo se torna sócio de um projeto de incorporação imobiliária e o dinheiro dos cotistas é utilizado em tal projeto, visando o lucro da incorporação.

Os Fundos de Fundos, por sua vez, contemplam cotas de outros fundos imobiliários em seu portfólio, enquanto a renda dos Fundos Residenciais é gerada pela exploração do aluguel de empreendimentos residenciais, já prontos ou em construção.

Para falar de vantagens e riscos dos FIIs, é preciso ter em mente, antes de tudo, que cada modalidade tem suas particularidades. Alguns pontos, porém, são convergentes. Destaque-se, por exemplo, o baixo valor mínimo de aplicação, consideravelmente menor do que o necessário para adquirir um imóvel – e com menos burocracia envolvida. Os FIIs também são seguros, por serem regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), sendo que a presença de um gestor, de um profissional capacitado, confere proteção extra. 

A liquidez dos FII é outra vantagem que costuma ser citada por especialistas. Para ganhar dinheiro com um imóvel, deve-se esperar que apareça um comprador ou locatário. No caso dos fundos, se o investidor estiver precisando de dinheiro, basta vender as cotas. Ademais, a distribuição dos rendimentos que decorrem de FIIs é isenta de Imposto de Renda (IR). Não podemos, ainda, esquecer-nos da diversificação aos investimentos que os FIIs trazem.

Mesmo assim, é claro que há riscos. Fundos de Tijolo, por exemplo, têm riscos de inadimplência e vacância. Nos Fundos de Papel, por sua vez, tem-se o risco de crédito, porque a empresa pode dar o famoso “calote” – e executar o imóvel que foi dado em garantia pode não ser tão simples assim. 

Já quando se fala em Fundos de Desenvolvimento, o cenário que se tem no momento da entrega do projeto pode ser completamente diverso daquele que se tinha no momento da construção. Trata-se, portanto, de um risco inerente a qualquer incorporação. E quando o assunto são os fundos residenciais, a dificuldade envolve a gestão dos contratos, dado o elevado número de inquilinos, e a necessidade de ingressar com ações de despejo em situações de inadimplência. 

Por fim, é necessário reforçar um risco comum a todas as modalidades de investimentos em renda variável: as oscilações do valor de mercado. É por isso que contar com auxílio especializado é sempre o melhor caminho. Em qualquer tipo de investimento, “prudência” é a palavra de ordem.